Le prêt immobilier in fine constitue un bon outil de défiscalisation immobilière. Il représente également une solution d'investissement, lorsqu'on dispose de suffisamment d'apports, mais de trop peu de capacité de remboursement.
Choisir le prêt in fine qui vous convient nécessite :
- de déterminer le taux en fonction du montant des loyers ;
- de déterminer la nécessité d'un effort mensuel.
1. Fixez le montant des loyers
- Si votre objectif est l'investissement locatif uniquement : veillez à ce que le montant des loyers perçus compense au moins le paiement des intérêts. De cette manière, vous paierez très peu d'impôt sur vos revenus fonciers.
- Si votre objectif est la défiscalisation : vous avez sans doute pour idée de payer plus d'intérêts que vous ne percevez de loyer. Ces intérêts se déduiront de tous vos revenus fonciers, et allégeront votre imposition.
Attention, dans ces deux cas, l'administration fiscale pourrait vous accuser de sous-estimer vos loyers afin d'échapper à l'impôt.
- Faites-vous faire un certificat de valeur locative par un notaire ou par une agence immobilière.
- Afin de ne pas éveiller l'attention du fisc, tenez-vous-en à ce niveau de loyer.
2. Calculez le taux nécessaire
Si votre objectif est la défiscalisation
Si votre objectif est la défiscalisation, déterminez le taux à obtenir de manière à ce que le montant des intérêts ne dépasse pas celui des loyers.
Faites l'opération suivante :
(Montant du loyer/montant du prêt) × 100 = taux
Exemple : pour un prêt in fine de 200 000 € et des loyers annuels de 10 000 €, le taux doit être de 5 % (10 000 €/200 000 € × 100 = 5).
Si votre objectif est l'investissement immobilier
Si votre objectif est l'investissement immobilier, l'avantage du prêt in fine est que les loyers du locataire paieront votre effort mensuel. Ainsi, en plus du montant des loyers, vous devez déterminer le montant des charges de copropriété.
Pour calculer quel doit être votre taux de prêt, effectuez l'opération suivante :
[(Montant du loyer + montant des charges)/montant du prêt] × 100 = taux
Exemple : pour un prêt in fine de 200 000 €, avec des loyers annuels de 10 000 € + 1 500 € de charges de copropriété, le taux doit être de 5,75 % [(10 000 € + 1 500 €)/200 000 €] × 100 = 5,75.
Note : vous pouvez également opter pour un taux correspondant uniquement au montant des loyers, et rajouter les charges de copropriété sur vos propres deniers.
3. Déterminez la nécessité d'un effort mensuel
Calculez le montant du capital à terme
Dans un prêt in fine, vous déposez un apport sur un support financier, en général une assurance-vie. Le rendement de cet apport doit correspondre à terme au capital emprunté.
- Préférez un support à capital et rendement garanti, comme une assurance vie en support euro.
- Utilisez un simulateur d'assurance-vie, et déterminez si l'apport sera suffisant à l'issue du contrat de prêt pour payer le capital emprunté.
Si votre apport est suffisant
Si l'apport est suffisant, vous n'avez pas besoin d'effectuer d'effort mensuel. Cette situation correspond à l'objectif d'investissement immobilier locatif lorsque votre capacité de remboursement ne vous permet pas de lourdes charges mensuelles.
Dans cette configuration, vous déposez votre apport sur un support assurance-vie, et payez les intérêts avec les loyers du locataire.
Note : vous pouvez cependant être amené à payer le montant de l'assurance emprunteur de votre poche. Si vous désirez n'effectuer aucun effort financier, il vous suffira d'inclure le montant de la prime d'assurance au sein du loyer.
Si votre apport est insuffisant
Si votre apport est insuffisant, vous devrez effectuer un effort mensuel. C'est-à-dire que vous devrez rajouter un dépôt tous les mois sur l'assurance vie, de manière à effectivement obtenir le montant du capital en fin de prêt.