Le PTZ (Prêt à taux 0 %) est une aide financière soumise à conditions proposée par l’État pour l’achat d’une première résidence principale.
Depuis 2016, ce dispositif a été élargi aux 30 000 communes situées dans la zone C – qui couvre 90 % du territoire et 40 % de la population – d’où l’appellation de PTZ rural.
En revanche, depuis 2018, le montant maximum du PTZ rural est abaissé à 20 % pour des achats dans le neuf, contre 40 % pour l'acquisition d'un logement ancien à rénover.
Le dispositif du PTZ a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2023 par l'article 87 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.
Bon à savoir : depuis 2019, le PTZ est ouvert à tout le territoire pour la location-accession (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019). Ainsi, la condition de localisation ne s'applique pas pour les logements en contrat de location-accession.
PTZ rural et ses nouveautés
La loi de finances pour 2018 avait restreint les conditions d'application du PTZ rural. En effet, depuis le 1er janvier 2018, le montant du PTZ est plafonné à 20 % pour l'achat de logements neufs en zone C. Elle prévoyait, à compter de 2020, de ne plus octroyer le PTZ rural pour des achats dans le neuf, mais uniquement pour l'acquisition d'un logement ancien à rénover. La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a abrogé ces dispositions pour les logements neufs. Le PTZ peut donc toujours financer les achats dans le neuf dans les zones détendues (B2 et C).
Les conditions requises pour bénéficier du PTZ rural sont les suivantes :
- le logement neuf acheté ou construit doit devenir la résidence principale du bénéficiaire au moins 1 an après la fin de la construction ou l'acquisition ;
- le logement ancien doit faire l’objet de travaux importants l'assimilant fiscalement à un local neuf ;
- il doit s’agir d'un local ancien transformé en logement (assimilé fiscalement à un local neuf) ;
- les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l'opération (soit au moins 1/3 de la valeur d'achat du logement seul) ;
- depuis le 1er janvier 2020, les travaux doivent permettre au logement d’atteindre une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m², depuis le 1er mai 2022, il est prévu que le programme de travaux doit permettre au logement d’atteindre un niveau de performance minimal correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui (décret n° 2022-761 du 28 avril 2022 et arrêté du même jour, qui prévoient des mesures transitoires) ;
- les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de l'émission de l'offre de prêt ;
- l'acquéreur doit fournir à l'établissement de crédit une attestation sur l'honneur (dont un modèle figure dans un arrêté du 30 décembre 2010) et les devis pour justifier le montant des travaux.
Ces travaux doivent correspondre à :
- la création de surfaces habitables supplémentaires ;
- la modernisation, l'assainissement/aménagement de surfaces habitables ;
- des travaux d'économies d'énergie ;
- l'installation de cloisons ;
- la modification du système de chauffage.
Bon à savoir : la construction d'une piscine ou d'un abri de jardin ne constitue pas des travaux éligibles au PTZ rural.
À noter : une autre spécificité apportée grâce au PTZ rural est l’obligation d'occuper le logement en tant que résidence principale (tant que le PTZ n’est pas remboursé) qui a été ramenée de 25 à 6 ans.
En pratique, passé ce délai, les ménages ont la possibilité de mettre leur logement en location libre s’ils le souhaitent.
Bon à savoir : la loi de finances rectificative pour 2016 a rendu les logements achetés dans le cadre d'un bail réel solidaire éligibles au PTZ. Par ailleurs, le PTZ est étendu, depuis le 1er janvier 2018, aux ventes d'immeubles à rénover. Une quotité minimale de travaux doit alors être respectée (arrêté du 30 décembre 2017).
Depuis le 1er janvier 2020, le PTZ peut financer les travaux de rénovation dans un logement ancien réalisés par le vendeur dans le cadre d'une location (décret n° 2020-9 du 6 janvier 2020).
Communes éligibles au PTZ rural
D’abord limité à 6 000 communes, le PTZ rural pour un achat dans l'ancien a finalement été élargi à l’ensemble des communes de la zone C, au nombre de 30 000.
Pour rappel, le « zonage » a été modifié en 2014. La France est désormais divisée en 3 zones :
- la zone A bis et la zone A coiffent Paris et la banlieue parisienne ;
- les zones B1 et B2 concernent les agglomérations françaises allant de 250 000 à 50 000 habitants ;
- la Zone C regroupe le reste du territoire.
Identifier la zone administrative du logement est indispensable puisque celle-ci conditionne le niveau de revenus à ne pas dépasser pour bénéficier du PTZ.
Bon à savoir : vous pouvez accéder au zonage des communes en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er octobre 2014, dernièrement modifié par arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
PTZ rural : plafonds de ressources
L’octroi du PTZ est soumis à des conditions de ressources. Celles-ci sont évaluées à partir de la zone dans laquelle est situé le bien, mais aussi en fonction de la situation familiale de l’emprunteur.
Le montant des ressources retenu par le fisc correspond au revenu fiscal de référence (montant net des revenus et plus-values retenus pour le calcul de l'impôt sur le revenu de l'année précédente).
Ce montant peut être augmenté par certains revenus exonérés ou soumis à prélèvement libératoire (par exemple, le forfait fiscal des auto-entrepreneurs) et certains abattements (par exemple, les 40 % sur le montant des dividendes bruts).
Bon à savoir : le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'avant-dernière année précédant l'offre (année N - 2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2021, les revenus pris en compte seront ceux de l'année 2019 indiqués sur l’avis d'imposition 2020. Notez cependant que l'article 164 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (modifié par l'article 87 de la loi de finances pour 2022) a prévu, à compter du 1er janvier 2023, une appréciation des ressources de l'emprunteur à la date d'émission de l'offre de prêt et non plus de l'année N - 2.
Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :
- La somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année N - 2.
- Le coût total de l'opération divisé par 9.
Pour profiter du PTZ rural, le niveau fiscal de référence (zone C) ne doit pas dépasser :
- 24 000 € pour une personne seule ;
- 33 600 € (2 personnes) ;
- 40 800 € (3 personnes) ;
- 48 000 € (4 personnes) ;
- 55 200 € (5 personnes) ;
- 62 400 € (6 personnes) ;
- 69 600 € (7 personnes).
À noter : au-delà de 8 personnes occupant le logement, le plafond de ressources est de 76 800 € en zone C.
Plafonnement des opérations immobilières avec le PTZ rural
La durée du PTZ peut aller jusqu’à 25 ans, période durant laquelle un différé de 5 à 15 ans est aménageable. Durant les années de différé, l’emprunteur ne paie aucune mensualité sur son PTZ.
Important : le PTZ ne peut pas permettre l’achat d’un bien immobilier à 100 %. C’est un prêt complémentaire dont le montant est plafonné à 40 % du coût de l’opération pour de l'ancien et 20 % pour du neuf depuis le 1er janvier 2018. Le coût maximal de cette opération est lui-même plafonné selon le nombre de personnes vivant sous le même toit.
Pour le PTZ rural (Zone C), ce coût maximal s’échelonne entre 100 000 € et 230 000 €. Soit :
- 100 000 € pour une personne seule ;
- 140 000 € (2 personnes) ;
- 170 000 € (3 personnes) ;
- 200 000 € (4 personnes).
Bon à savoir : au-delà de 5 personnes, le coût maximum de l’opération immobilière est plafonné à 230 000 € en zone C.
Pour allez plus loin :
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