Ça y est, vous êtes bien décidé à faire un prêt auprès de la banque pour acheter l’appartement ou la maison de vos rêves !
Mais souscrire un crédit immobilier nécessite de débourser de grosses sommes. Pas uniquement pour le crédit lui-même mais aussi pour les frais de dossier, les éventuels frais de courtage, les assurances et bien sûr les intérêts. L’addition peut donc vite s’avérer saler une fois tous vos calculs faits.
Voici quelques conseils simples mais efficaces pour réduire la note en matière de crédit immobilier.
Faire appel à un courtier
Le rôle du courtier est de mettre les banques en concurrence pour faire baisser les offres de prêt vous permettant d’obtenir le crédit le plus intéressant financièrement.
Et avec leur connaissance manifeste du secteur, les courtiers savent où trouver la meilleure offre !
D’ailleurs, il ne faut pas hésiter à démarcher plusieurs courtiers pour sélectionner celui qui vous paraîtra le plus compétent.
Et dans ce cas de figure, les banques ne perçoivent pas de frais de dossier puisque c’est le courtier qui s’occupe du dossier de prêt.
Un apport personnel d’au moins 20 %
L’apport personnel c’est ce qui prouve la capacité financière de l’emprunteur et qui matérialise son implication dans le projet.
Il n’y a pas de secret, plus le montant de votre apport personnel est significatif plus votre dossier est bon.
En général au-delà de 20 % d’apport personnel, les banques proposent des conditions d’emprunt plus favorables.
Négocier les frais de dossier
Que représentent les frais de dossier ? Véritable dépense supplémentaire pour l’emprunteur, ils correspondent à la contrepartie du travail de conseil et du temps passé à l’étude de votre dossier par la banque.
Les frais de dossier ne vous seront facturés que dans le cas où votre dossier serait retenu et font partie intégrante du calcul du TEG (taux effectif global). Ces frais de dossiers se situent autour d’1% du montant emprunté. Mais cela est très variable selon les banques, n’hésitez donc pas à vous renseigner le plus possible sur les taux qu’elles pratiquent.
Il ne faut pas hésiter à les négocier en mettant en avant les qualités de votre dossier tels que votre apport ou encore la stabilité de votre métier.
Négocier le coût de l’assurance
La banque vous demandera de payer une assurance de prêt qui lui garantira de se protéger dans le cas où vous ne pourriez plus payer les mensualités par exemple en cas d’invalidité, d’incapacité de travail, de chômage ou de décès. Il s’agit d’une obligation pour vous.
Depuis la loi Lagarde du 1er mai 2011, tout emprunteur peut choisir son assurance dans un établissement différent de la banque qui lui octroit le prêt.
En faisant jouer la concurrence, vous pourrez donc souscrire un contrat offrant des garanties équivalentes mais qui serait moins cher.
En somme, d’importantes économies sont à la clé surtout si vous êtes jeunes. Il faut donc choisir votre assurance de prêt avec un soin tout particulier.
Optimiser son ratio d’endettement
Votre taux d’endettement prend en compte toutes les charges mensuelles de crédits. Ainsi, en soldant, c’est à dire en remboursant par anticipation, vos crédits à la consommation, vos crédits automobiles et autres prêts personnels vous serez gagnant sur votre prêt immobilier.
Aucune règle juridique ne fixe le taux maximum d’endettement d’un ménage pourtant les banques considèrent que les revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que les mensualités.
Cette règle peut être appréciée différemment en fonction des revenus et du reste à vivre de l’emprunteur, c’est à dire l’argent qu’il lui reste pour vivre décemment une fois les mensualités payées.
Réduire les pénalités de remboursement anticipé
Une rentrée d’argent imprévue due à un héritage ou la vente d’un bien immobilier peut vous amener à vouloir rembourser par anticipation une partie de votre emprunt ou même sa totalité. Mais cette manoeuvre induit des frais prenant la forme d’indemnités dues à la banque.
Vous devez bien négocier ces indemnités avant de signer le contrat car une fois inscrites sur le contrat, elles seront dues.
Si vous savez avant d’emprunter qu’il est fort probable que vous puissiez rembourser plus vite que prévu, vous pouvez tenter de négocier un prêt sans pénalités de remboursement anticipé.
Ce point là est essentiel si vous pensez revendre votre bien avant la fin du remboursement du crédit. Vous pourrez alors éviter ces frais en faisant transférer votre prêt sur le deuxième bien acheté. Mais vous devrez tout de même vous acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque sur votre premier logement et des frais d’inscription sur votre deuxième bien immobilier.
La loi prévoit qu’elles ne peuvent pas excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Bien choisir sa garantie
Les banques préfèrent les cautions à l’hypothèque car en cas de non paiement, la société de caution rembourse la banque et s’occupe de la vente du bien immobilier.
De plus, une société de caution au coût moins onéreux que celle de l’établissement bancaire peut être choisie par l’emprunteur.
Enfin, si vous ne souhaitez pas revendre le bien avant la fin du crédit immobilier, mieux vaut choisir une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers « PPD »). C’est une garantie qui entraîne des frais moins élevés que l’hypothèque conventionnelle puisque non assujettie à la taxe de publicité foncière.
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