Prêt immobilier : éviter les garanties

Sommaire

 

Vous souscrivez un prêt immobilier, que votre prêteur voudra sans doute assortir de garanties. Ces garanties peuvent être onéreuses.

Alors, comment les éviter ?

Arguments de négociation

La plupart du temps, la banque réclamera des garanties pour vous consentir un prêt, afin de se protéger en cas d’impayé.

C’est malheureusement assez difficile de négocier pour ne pas avoir à apporter de garantie. Voici tout de même quelques pistes que vous pouvez explorer :

  • jouer sur le fait que vous avez un apport important : supérieur à 10 % de la somme empruntée ;
  • insister sur le fait que vous ne demandez qu’un faible emprunt : inférieur à 50 000 € ;
  • mettre en avant la qualité de votre dossier : hauteur de vos revenus, stabilité de votre emploi, faible taux d’endettement, etc.

À noter : la loi n’émet aucune obligation concernant les garanties. Cela dit, pour trouver un crédit intéressant, vous serez la plupart du temps contraint d’en apporter.

Quelle garantie choisir pour votre crédit immobilier ?

Si vous ne parvenez pas à écarter la demande de garantie de l’établissement prêteur, choisissez le dispositif le moins coûteux :

  • Entre l’hypothèque classique et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège du prêteur de deniers) :
    • Choisissez l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil (elle remplace le privilège de prêteur de deniers ou PPD à compter du 1er janvier 2022).
    • Elle fait du prêteur votre créancier privilégié.
    • Toutefois, cette solution est moins onéreuse pour vous (exonération de taxe de publicité foncière).
  • Entre l’hypothèque légale de prêteur de deniers et la société de cautionnement :
    • Préférez la société de cautionnement.
    • Celle-ci prend le relais sur les paiements en cas de carence, et se retournera ensuite contre vous.
    • Non seulement l’impact de cette solution sur le coût total du crédit est plus faible que celle des sûretés réelles (hypothèques) mais, vous pouvez parfois prétendre à un remboursement partiel de vos cotisations à la fin de votre prêt si aucun incident n’a été enregistré.
  • Entre la société de cautionnement et la caution personnelle :
    • Choisissez la caution personnelle : c’est la seule garantie totalement gratuite.
    • Pour cela, vous devez avoir dans votre entourage quelqu’un de solvable qui a en vous une confiance totale : le plus souvent, les parents.
    • En effet, la banque réclame généralement une caution solidaire, ce qui lui permet de se retourner contre la caution en cas de défaut de paiement, sans avoir à prouver votre insolvabilité.
    • Se porter caution constitue donc un engagement financier très important pour vos proches.

Bon à savoir : en vertu de l’article L. 332-1 du Code de la consommation, l'engagement de caution d'une personne physique manifestement disproportionné à ses biens et revenus se trouve privé d'effet à l'égard du créancier professionnel. Dès lors, une banque qui agit en paiement contre une caution personne physique ne peut opposer à cette dernière la prescription du moyen tiré de la disproportion de son engagement (Cass., 1re civ., 31 janvier 2018, n° 16-24.092). Il convient également de noter que la disproportion manifeste du cautionnement suppose que la caution soit à cette date dans l’impossibilité manifeste de faire face à un tel engagement avec ses biens et revenus (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-24.841). La disproportion manifeste s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, non à l’obligation garantie, selon les modalités de paiement propres à celle-ci, mais au montant de son propre engagement (Cass. com., 11 mars 2020, n° 18-25.390).

Il existe enfin une dernière alternative qui est le nantissement d’une assurance vie :

  • Vous avez peut-être préféré souscrire un emprunt bien qu’ayant de l’épargne, parce que les taux étaient particulièrement attractifs.
  • Dans ce cas, votre assurance vie, si elle a une valorisation suffisante, peut servir de garantie.

Ces pros peuvent vous aider