La garantie d'un crédit immobilier consiste en tout ce que vous pouvez apporter comme recours, afin que, en cas de défaut de paiement de votre part, la banque puisse récupérer l'argent que vous ne pourrez plus lui rembourser.
Il existe 3 principales garanties d'emprunt immobilier :
- le privilège de prêteur de deniers (PPD), devenu hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers le 1er janvier 2022 ;
- l'hypothèque conventionnelle ;
- les cautions.
Ces garanties sur l'emprunt immobilier ne sont pas obligatoires.
Nous pouvons si vous le souhaitez, vous mettre en relation avec un ou plusieurs spécialistes du crédit immobilier. Ils pourront vous proposer un devis gratuit et sans engagement.
L'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers : préférable pour un bien déjà construit
L'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle suit la même fiscalité, le même formalisme et produit les mêmes effets que le PPD, mais elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c'était le cas pour le PPD.
Quoi ?
Elle permet à la banque, en cas de non-paiement de votre part, de vendre le bien et de toucher le fruit de cette vente.
Comment ?
Elle fait l'objet d'un acte notarié.
Où ?
Inscription au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010), au plus vite après la vente.
Coût
La contribution de sécurité immobilière (ex salaire du conservateur des hypothèques) (0,05 % du prêt) + les frais de notaire + frais divers.
Avantages
Elle est prioritaire sur toutes les autres garanties. Elle commence à la date de l'inscription. Coût plus faible que l'hypothèque car dispensé de taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt).
Inconvénients
Elle ne peut être prise que sur un bien existant. Vous ne récupérez pas la somme en fin de crédit.
L'hypothèque conventionnelle : plus chère mais possible si votre bien n'est pas achevé
Différences avec l'hypothèque légale :
- Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt), son coût est donc plus élevé ! Sont dispensés de cette taxe : le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux 0 %.
- Elle peut être prise même si votre bien est encore en travaux.
Hypothèque légale et hypothèque conventionnelle : des frais en plus
Deux ans après l'extinction de la dette, l'inscription de l'hypothèque s'éteint d'elle-même. Si le bien est revendu avant ce délai, la banque peut le faire vendre en cas d'impayé même si le propriétaire a changé !
Il faut donc procéder à la mainlevée (radiation) de l'hypothèque auprès du service de publicité foncière par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais (1 % du montant du prêt ) sont à votre charge, vous ne récupérez rien en fin de crédit.
Caution : moins coûteux et vous récupérez une partie à la fin du crédit
Le principe : une personne ou une société se porte caution et remboursera l'emprunt à votre place si vous ne pouvez payer.
Deux types de caution :
- la caution solidaire d'un particulier ;
- la caution mutuelle auprès d'un organisme.
La caution solidaire d'un particulier
Comme il s'agit d'un engagement très lourd pour le particulier qui se porte caution, l'acte doit respecter certaines règles :
- être écrit ;
- contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
À noter : la caution solidaire d'un particulier peut être limitée dans le temps : 5 ou 10 ans par exemple.
Bon à savoir : la caution ne doit pas être manifestement disproportionnée. La disproportion manifeste du cautionnement suppose que la caution soit à cette date dans l’impossibilité manifeste de faire face à un tel engagement avec ses biens et revenus (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-24.841). Cette disproportion manifeste du cautionnement s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, non à l’obligation garantie, selon les modalités de paiement propres à celle-ci, mais au montant de son propre engagement (Cass. com., 11 mars 2020, n° 18-25.390).
La caution mutuelle auprès d'un organisme
Dans ce cas, vous devrez payer :
- une contribution à un fond mutuel de garantie (dont le montant vous sera majoritairement reversé à la fin du crédit s'il n'y a eu aucun incident) ;
- une commission définitivement acquise par l'organisme de cautionnement : entre 2 et 3 % du montant du prêt.
En échange :
- L'organisme se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque.
- S'il est amené à payer, il aura la possibilité de se retourner contre vous et de procéder à une saisie-exécution sur n'importe lequel de votre actif.
Aussi dans la rubrique :
Faire sa demande de prêt
Sommaire
- Bénéficier d'une aide à l'achat immobilier
- Bénéficier d'un prêt conventionné
- Choisir les différentes modalités du prêt
- Déterminer le taux, la durée et les mensualités du prêt
- Choisir la garantie du prêt
- Choisir l'assurance emprunteur
- Que puis-je négocier avec mon banquier ?
- Obtenir une simulation de prêt immobilier