Le taux effectif global ou TEG est le coût véritable du crédit immobilier que l’on souhaite souscrire. Son calcul est une opération complexe qui peut conduire les organismes de crédit à des erreurs qui font l’objet depuis quelques années d’un contentieux important. Quelles erreurs peuvent être commises et comment les responsables sont-ils sanctionnés ? Toutes les réponses maintenant.
TEG erroné : définition du TEG ou TAEG
Le taux effectif global (TEG) ou le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit. Il doit obligatoirement être communiqué dans l’offre de prêt.
Il permet d’évaluer le coût réel d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation que l’on vous propose et de pouvoir comparer objectivement les offres qui vous sont faites car le taux est déterminé selon des normes légales applicables à tous (articles L314-1 et suivants du Code de la consommation). Les règles de calcul sont quelque peu différentes pour le TEG et le TAEG.
Pour le crédit immobilier, le TEG intègre les principaux coûts attachés au crédit supportés par l’emprunteur tels que :
- les primes d’assurance ;
- les frais de constitution de garantie (hypothèque, caution, etc.) ;
- les frais de dossier ;
- les commissions versées à des intermédiaires pour l’obtention du crédit ;
- la souscription de parts sociales...
On ajoute ces frais au taux nominal du crédit qui permet de calculer les intérêts du prêt.
Le TEG servait de référence pour tous les crédits immobiliers alors que le TAEG concernait les crédits à la consommation (auto, etc.).
Cependant, l’ordonnance n° 2016-351 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation revisite le crédit immobilier dans son ensemble afin de renforcer la protection des consommateurs. Cette ordonnance prévue par la loi n° 2014-1662 du 30 décembre 2014 transpose la directive européenne n° 2014/17/UE sur les contrats de crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.
Cette ordonnance dispose notamment que les crédits immobiliers des particuliers auront désormais pour valeur de référence le TAEG et non plus le TEG. L’entrée en vigueur de ce nouveau mode de calcul est prévue au 01/10/2016.
Bon à savoir : le TEG s’applique pour les crédits aux entreprises et aux personnes morales et tous les crédits aux particuliers excepté ceux à la consommation ou immobiliers.
TEG erroné : erreur dans le calcul
Il arrive que les organismes de crédit communiquent un TEG ou TAEG erroné soit parce qu’ils ont omis un élément devant entrer légalement dans le calcul ou qu’ils ont ajouté un élément non prévu, soit parce qu’ils ont commis une erreur de calcul.
En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur (ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019).
Omission ou ajout dans le calcul du taux d’un élément non conforme légalement
L’article L. 314-1 du Code de la consommation détermine les éléments entrant obligatoirement dans le calcul du TEG/TAEG, à savoir :
« … pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels. »
L'article L. 314-2 précise toutefois : « pour l'application des articles L313-3 à L313-13, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat. »
L'article L. 314-3 dispose que « pour les contrats de crédit entrant dans le champ d'application du chapitre Ier du présent titre, le taux effectif global, qui est dénommé "Taux annuel effectif global", ne comprend pas les frais d'acte notarié. »
En outre, « pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance. » (article L314-2 in fine).
Un décret en Conseil d'État déterminera les conditions d'application du présent article. (article L314-4 du Code de la consommation). »
Ainsi, l’omission ou l’ajout d’un élément de calcul n’entrant pas dans le champ défini par la loi constituera une erreur susceptible d’être sanctionnée par les tribunaux.
Erreur de calcul
Le calcul du TEG ou TAEG vous l’aurez compris est une opération mathématique très complexe. L’article R314-1 du Code de la consommation et son annexe en définissent les modalités.
Le banquier est tenu de communiquer son taux avec au moins une décimale. Une erreur de décimale entraîne une erreur dans le calcul du TEG/TAEG que les juges pourront sanctionner de ce seul fait. En effet, même si l’erreur profite à l’emprunteur (taux pratiqué inférieur au taux réel), une peine pourra être prononcée à l’égard de l’établissement de crédit.
La jurisprudence, très abondante sur ce sujet, a souvent sanctionné des TEG exprimés en base Exact/360, c’est-à-dire se basant systématiquement sur une période annuelle. Or, le TEG doit être calculé en base Exact/Exact, en d’autres termes sur une période annuelle comprenant 365 ou 366 jours.
À noter : il sera souvent utile d’avoir recours à un professionnel ayant les compétences requises pour vérifier si votre taux de crédit est erroné ou pas. Des entreprises vous proposent ce type de service, mais également des avocats, des associations…
Sanctions des erreurs de TEG/TAEG
Les sanctions peuvent être très lourdes financièrement pour les établissements de crédit. Ces dernières années beaucoup de décisions des tribunaux en ont fait la démonstration.
En effet, l’emprunteur pourra demander :
- le remboursement des intérêts versés depuis la première échéance de prêt ;
- la substitution du taux légal au taux contractuel.
Avant d’engager une action en justice, il faut savoir que cette démarche sera longue et coûteuse sans doute, privilégier la voie amiable peut être une solution plus adaptée.
Erreur de TEG : délai de prescription
Les actions engagées pour erreur sur le TEG/TAEG sont soumises à la prescription quinquennale.
Si vous êtes un non-professionnel, le délai de prescription de votre action commencera à courir au jour où vous avez connu ou auriez dû connaître l’erreur affectant votre taux de crédit.
En revanche, pour un professionnel, le point de départ du délai de prescription commence à courir au jour de la conclusion du contrat.