Calculer le TEG

Le taux effectif global (TEG) donne au consommateur la possibilité de comparer deux offres de crédit en tenant compte notamment des frais de dossier, d’assurance et de caution, ce que le taux nominal ne permet pas de faire. Effectivement, un prêt à 3,5 % n’est pas forcément plus avantageux qu’un autre à 3,7 % s’il cache des frais importants.

En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur (ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019).

Voici comment bien calculer votre TEG.

1. Identifiez le taux nominal

Dans le cadre d’un taux fixe

Prenez pour commencer le taux offert par l’établissement prêteur, banque ou société de crédit, c’est-à-dire le taux de prêt annoncé.

Exemple : pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,8 %, comprenant des mensualités de 1 190 €, le taux nominal est donc de 3,8 %.

Dans le cadre d’un taux variable

Il ne vous sera pas possible de calculer un TEG sur l’ensemble de la durée du prêt, car vous ne connaissez pas la valeur du taux nominal concernant la prochaine période de révision. Vous ne pourrez que calculer le TEG en cours.

Pour calculer le TEG en cours, procédez de la même manière que pour un taux fixe.

2. Ajoutez les frais de dossier

Les frais de dossier représentent environ 1 % du montant à emprunter, et sont censés amortir le coût d’instruction du dossier de prêt. En fait, ils constituent surtout une rentrée d’argent supplémentaire pour le prêteur.

Calculez le poids des frais de dossier au sein du TEG

Pour calculer le poids des frais de dossier au sein du TEG :

• Retranchez le montant des frais de dossier à celui du prêt.
• Ajustez le taux dans un simulateur tout en conservant les mêmes mensualités.

Exemple

Prenons par exemple un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,8 %, comprenant des mensualités de 1 190 € ainsi que des frais de dossier de 1 800 €.

• On rentre 200 000 € – 1 800 € soit 198 200 € dans un simulateur, pour une durée de remboursement de 20 ans.
• On ajuste le taux jusqu’à ce que l’on trouve des mensualités de 1 190 €, ce qui, dans notre exemple, donne 3,9 %.
• On retranche le taux nominal au résultat, et l’on obtient le poids des frais de dossier au sein du TEG, ce qui dans notre exemple, donne 0,1 % (3,9 % - 3,8 %).

3. Ajoutez le coût de l’assurance emprunteur

Même si elle n’est pas obligatoire, l’assurance emprunteur représente une condition essentielle à l’obtention d’un prêt immobilier.

Calculez le poids de l’assurance

Pour calculer le poids de l’assurance emprunteur :

• Conservons notre exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,8 %, comprenant des mensualités de 1 190 €, et prenons en compte des frais d’assurance de 40 € par mois.
• On ajoute le montant de la prime d’assurance à celui de la mensualité, ce qui dans notre exemple, donne 1 230 € (1 190 € + 40 €).
• On rentre 200 000 € sur 20 ans dans un simulateur, et l’on ajuste le taux de façon à trouver 1 230 € de mensualités. Dans notre exemple, cela correspond à 4,29 %.
• On retranche le taux nominal au résultat, et l’on obtient le poids de l’assurance emprunteur au sein du TEG, ce qui dans notre exemple, donne 0,49 % (4,29 % - 3,8 %).

4. Ajoutez les frais de caution

Tout crédit immobilier doit être garanti par une caution ou une hypothèque, qui vient s’ajouter au coût de l’opération.

Pour calculer le poids de la caution :

• Reprenons notre exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3.8 %, comprenant des mensualités de 1 190 €, et ajoutons-y des frais de caution de 1 900 €.
• On rentre 200 000 € 1 900 € soit 198 100 € dans un simulateur, pour une durée de remboursement de 20 ans.
• On ajuste le taux jusqu’à ce que l’on trouve des mensualités de 1 190 €, ce qui dans notre exemple donne 3,9 %.
• On retranche le taux nominal au résultat, et l’on obtient le poids des frais de dossier au sein du TEG, ce qui dans notre exemple donne 0,1 % (3,9 % - 3,8 %).

5. Calculez le TEG global

Additionnez :

• le taux nominal ;
• le poids des frais de dossier ;
• le poids de l’assurance emprunteur ;
• le poids de la caution.

Dans notre exemple, cela donne : 3,8 % (taux nominal) + 0,1 % (frais de dossier) + 0,49 % (assurance) + 0,1 % (caution) = 4,49 %.

Conclusion : un prêt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,8 %, comprenant des frais de dossier de 1 800 €, une prime d’assurance mensuelle de 40 € et une caution de 1 900 € comporte un TEG de 4,49 %.