Peu connu le « prêt gigogne » est pourtant une formule intéressante pour les emprunteurs soucieux d’alléger le poids d’un crédit immobilier.
Aussi appelé « prêt à paliers » ou « prêt emboîté », le prêt gigogne n’est pas une formule de prêt particulière à proprement parler, mais la combinaison de différentes lignes de crédit.
Son principe consiste à associer des prêts de durées différentes (généralement 2), de manière à faire baisser le coût global du financement.
Principe du prêt gigogne
L’intérêt de cette formule est d’emboîter différentes lignes de crédit, de durées et de montants différents. Après moulinage, il en ressort une mensualité constante.
Pourquoi réaliser cet assemblage ?
Plus la durée d’un crédit est longue plus son taux d’intérêt est élevé. En couplant 2 crédits, dont l’un sur une échéance plus courte, le montant des intérêts dus s’amenuise mécaniquement.
Afin de garantir à l’emprunteur un effort de remboursement constant (il ne doit pas excéder 35 % du revenu disponible net), les mensualités de remboursement sont « lissées ». Lorsque le premier prêt se termine et que le second s’enclenche, leur montant reste identique.
Illustration
Pour l’achat de ma résidence principale, j’ai le choix entre emprunter 500 000 € sur 20 ans (taux à 1,50 %) à travers une seule ligne de crédit ou d’utiliser un prêt gigogne. Dans les 2 cas, le montant d’assurance est le même : 0,34 %.
Le prêt gigogne comprend 2 crédits : un prêt à 10 ans d’un montant de 150 000 € et un prêt à 20 ans de 350 000 €. Le taux du prêt à 20 ans est plus élevé (1,50 %) que celui à 10 ans (0,90 %).
En recourant à une formule classique, le montant de ma mensualité sera de 2 554 € contre 2 409,21 € avec le prêt gigogne (après lissage).
En utilisant une ligne de crédit unique sur 20 ans, le coût total du financement me reviendra à 113 054 € contre 111 359 € avec le prêt gigogne.
Au bilan, le recours au prêt gigogne représente une économie de 1 695 €.
Optimisation d’un prêt gigogne
Un peu à l’image d’un vin dont la composition est réalisée grâce à un assemblage, un prêt gigogne résulte de l’imbrication de plusieurs crédits.
Il permet l’intégration des différents prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ plus), le prêt CEL-PEL, le prêt Action Logement (ex-prêt 1 % patronal), etc.
Pour savoir comment optimiser son financement, il est conseillé d’utiliser les simulateurs en ligne afin de modéliser plusieurs hypothèses ; puis de prendre contact avec un conseiller bancaire pour les vérifier et choisir la plus favorable.
Prêt gigogne : les points à vérifier
Pour dissuader les emprunteurs de recourir aux prêts gigognes, certains établissements jouent sur les frais de dossier.
Il faut savoir que :
- Ces frais peuvent être établis forfaitairement ou d’après un pourcentage (+ ou - 1 %).
- Ils sont inclus dans dans le Taux Effectif Global et ne sont prélevés que si la demande de prêt est acceptée.
- Des exonérations de frais de dossiers partiels sont possibles, par exemple si le prêt gigogne intègre un prêt réglementé (prêt à taux 0, etc.)
Avec un prêt gigogne, on l’a vu, la durée des prêts n’est pas la même. Dans l’exemple de financement cité plus haut, le taux d’assurance couvrant les 2 crédits a été établi arbitrairement à 0,34 % dans les 2 cas.
En pratique, il est parfois possible d’obtenir un taux différencié pour chaque prêt, ce qui est logique puisque le risque encouru par le prêteur est moindre avec une durée plus courte que longue.
Le paiement d’une cotisation différenciée va produire une nouvelle économie dans le plan de financement.
Exemple : imaginons que j’emprunte 200 000 € sur 10 ans à 0,90 % avec un taux d’assurance à 0,30 % dans un cas et de 0,20 % dans le second. Avec un taux d’assurance à 0,30 %, le montant des mensualités sera de 1 791 €, soit un coût de crédit total de 14 899 €. Si ce taux tombe à 0,20 %, la mensualité baisse de 17 € et le coût total du crédit passe à 12 899 €, soit 2 000 € d’économie sur 10 ans.
Pour en savoir plus :
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- Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? La réponse sur notre page.