Négocier un prêt immobilier

1. Laissez le prêteur faire son offre

Il est très important de ne pas abaisser ses cartes en premier, mais de laisser d'abord le prêteur faire un proposition de taux.

Ensuite, l'emprunteur pourra émettre une contre-proposition, en tenant compte des 4 éléments suivants.

2. Négociez les pénalités de remboursement anticipé

Elles représentent une indemnisation destinée au prêteur lorsque l'emprunteur solde son prêt immobilier avant la fin initialement prévue. Elles sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à la somme des 6 mois d'intérêts à venir, le plus petit montant étant appliqué.

Il est possible de négocier les pénalités de remboursement anticipé du prêt immobilier.

• Si l'emprunteur a l'intention de revendre dans 7 ans, il doit faire inscrire au contrat que les pénalités ne seront plus appliquées au bout de 7 ans.
• Si au contraire il a l'intention de conserver son bien, il doit en profiter pour proposer au prêteur un allongement de la durée d'application des pénalités, contre une baisse du taux initialement proposé.

3. Négociez le taux

On distingue trois familles de taux :

• Fixe : c'est le plus connu du grand public, il ne bouge pas pendant toute la durée du prêt et est recommandé si l'emprunteur n'a pas l'intention de revendre.
• Variable : il varie à la hausse ou à la baisse, tout en restant dans une fourchette définie. Il n'y a pas de pénalités de remboursement anticipé avec un taux variable ; il est donc conseillé lorsque l'on a l'intention de revendre à court ou moyen terme.
• Mixte ou hybride : il comporte une partie fixe et une partie variable.

Là encore, il est possible de négocier la nature du taux de son prêt immobilier :

• Si l'on choisit le taux variable, le prêteur doit accorder un taux d'entrée plus bas que la moyenne du marché des taux fixes, c'est ce que l'on nomme le « taux d'appel ». Plus la période de révision est longue, plus l'emprunteur bénéficiera de ce taux avantageux.
• La même règle s'applique dans le cadre d'un taux mixte ou hybride : l'emprunteur doit demander à ce que la partie fixe ait un taux inférieur à la moyenne du marché, à titre d'appel.

4. Négociez la modularité des échéances

Tout simplement, le contrat peut prévoir que l'emprunteur a le droit d'augmenter le montant de ses mensualités afin de diminuer la durée de remboursement et donc le coût de l'opération.

Il est possible de négocier la modularité des échéances de son prêt immobilier

Le fait qu'un client décide d'augmenter le montant de ses remboursements est un handicap pour le prêteur car entraîne un certain manque à gagner sur le long terme. S'il n'accorde qu'une faible modularité, l'emprunteur doit lui demander de faire un effort sur le taux afin de compenser le fait que ses échéances ne sont pas assez modulables.

5. Négociez les assurances emprunteurs

Tout prêt immobilier doit être assuré en cas de situation mettant l'emprunteur dans une situation de défaut ou de difficulté de paiement : décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), incapacité temporaire totale (ITT), invalidité permanente totale (IPT), invalidité temporaire partielle (ITP), invalidité permanente partielle (IPP).

Négocier les assurances emprunteurs de son prêt immobilier est la partie la plus subtile, car :

• le prêteur propose des assurances à son catalogue et le conseiller clientèle perçoit une commission pour chaque assurance interne souscrite ;
• or, les assurances dites « externes » aux prêteurs sont en général moins chères ;
• le prêteur n'a pas le droit de refuser une assurance externe dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose, mais il a le droit de pratiquer le taux qu'il désire.

L'emprunteur doit donc d'abord trouver une assurance externe moins chère que celle du prêteur, puis revenir lui demander de faire un effort sur le taux en échange de la souscription de sa garantie.

L’article L. 113-12 du Code des assurances prévoit un droit de résiliation annuelle du contrat d’assurance, à la date anniversaire du contrat. Le délai de préavis est alors de deux mois avant la date d'échéance. Ce droit de résiliation annuel a été étendu aux assurances emprunteur par la loi n° 2017-203 du 21 février 2017, laquelle s’applique aux contrats souscrits à compter du 22 février 2017, et à tous les contrats quelle que soit leur date de souscription à compter de 2018.

Depuis la loi Hamon n° 2014-344 du 17 mars 2014, pour toutes les offres de prêt signées à compter du 26 juillet 2014, il est possible de changer d'assurance au cours de la 1re année (article L. 113-12-2 du Code des assurances). L'assuré notifie alors à l'assureur sa demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard quinze jours avant le terme de la période de douze mois.

L’article L. 313-30 du Code de la consommation dispose que lorsque l’emprunteur fait usage de son droit de résiliation (annuel ou pendant la première année), « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose ».

Depuis le 1er mai 2015, les banques qui refusent un changement d'assurance doivent précisément justifier ce refus en se basant sur une liste de 18 critères établis par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).