Lorsque l'on revend un bien immobilier ou que l'on renégocie son crédit, on se trouve face au coût souvent élevé des pénalités de remboursement anticipé.
En effet, à partir du moment où l'on solde un prêt avant son échéance, le créancier subit un manque à gagner d'intérêts, il va donc facturer une indemnité à l'emprunteur. Cela dit, cette pratique est réglementée, son montant doit être le plus petit de ce qui suit :
- somme des intérêts à payer au cours des 6 prochains mois ;
- 3 % du capital restant dû.
Il existe cependant certains moyens pour éviter les pénalités de remboursement anticipé, dont le point commun est l'anticipation.
1. Faites inscrire une durée maximum au contrat de prêt
Si l'on n'y prête pas garde, les pénalités de remboursement anticipé courent sur toute la durée du prêt. Or, il est tout à fait possible de demander à son banquier d'ajouter une clause au contrat, limitant leur durée.
Par exemple, si vous comptez rester dans le logement convoité pour une période de 8 ans, on n'acceptera de contrat de prêt que si les pénalités de remboursement anticipé sont levées au bout de 8 ans.
Attention : le raccourcissement de la durée de pénalités peut avoir une influence sur le taux que va accorder le banquier.
2. Choisissez un taux variable ou mixte
Un contrat de prêt à taux variable ne comporte pas de pénalités de remboursement anticipé. Ainsi, il est possible de renégocier ou de faire racheter son prêt à tout moment, sans avoir d'indemnités à payer à sa banque.
Il est également envisageable d'avoir recours à un taux mixte, qui comporte une partie fixe et une partie variable. On débute par la partie fixe et on termine la partie variable qui ne comporte pas de pénalités de remboursement anticipé.
Note : on négociera alors son prêt immobilier de façon à ce que la partie variable tombe au moment de la revente du bien immobilier.
3. Restez dans la même banque
Toutes les banques et sociétés de crédit factureront des pénalités de remboursement anticipé en cas de départ vers la concurrence. Cela dit, l'inverse est également vrai : un établissement financier peut lever ses indemnités pour conserver un client.
L'approche doit être polie mais franche, car il s'agit de faire comprendre à son conseiller clientèle que l'on n'hésitera pas aller voir ailleurs.
Par exemple, si vous souhaitez vendre votre logement pour en acheter un autre, proposez à votre banque de souscrire le nouveau prêt immobilier chez elle, en échange de ne pas appliquer d'indemnités.
À l'inverse, faites savoir à votre banquier que vous solliciterez la concurrence s'il vous facture des pénalités de remboursement anticipé, alors que vous avez souscrit un nouveau prêt immobilier chez lui.
Bon à savoir : le montant des pénalités de remboursement anticipé ne suffit pas à couvrir les pertes du prêteur. Ce dernier a donc plus d'intérêt à conserver son client.
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