Juridiquement, un crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un terrain destiné à sa construction. Il peut également concerner les réparations, l'amélioration ou l'entretien d'un immeuble si son montant est supérieur à 75 000 €.
Le taux d'intérêt de ce crédit est déterminant pour l'emprunteur dans sa décision et sa capacité à investir dans un achat immobilier.
Taux immobiliers fixes ou variables
Le plus souvent, ce taux est dit à « taux fixe » ou à « taux variable » :
- À taux fixe signifie que le taux du prêt ne variera pas pendant toute sa durée (ce qui n’exclut pas une renégociation).
- À l’inverse un prêt à taux variable pourra changer durant la période d’emprunt en influant sur la durée du prêt ou sur le montant des échéances de remboursement.
Fixation des taux immobiliers
Plusieurs éléments sont déterminants dans la fixation du taux d’intérêt proposé par une banque : le prix auquel les banques empruntent l'argent qu'elles achètent sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l'emprunt, la marge bénéficiaire des banques (plus ou moins élevée selon qu’elles cherchent ou non à prendre des parts de marché) et le risque que l'emprunteur présente.
Coût de refinancement
Avant de prêter de l’argent à leurs clients, les banques l’empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers.
Pour les crédits à taux fixes, le coût de cette ressource est généralement référé à celui de l’OAT 10 ans.
Rappel : les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts d’État, émis pour une durée de 7 ans minimum et 30 ans maximum afin de financer les besoins du pays à long terme. Fin mai 2016, le taux des OAT à 10 ans était de + ou - 0,4790 %.
En ce qui concerne les prêts à taux variables, les banques se basent sur des ressources à court terme, comme l’Euribor 3 mois ou 1 an.
Rappel : l'Euribor est l'un des deux principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Il correspond au taux d’intérêt moyen auquel de 25 à 40 banques européennes de premier plan se consentent des prêts en euros. Fin mai, les taux de l’Euribor à 12 mois étaient de - 0,015 %.
Coût de fabrication du prêt
Sur ce loyer de l’argent « brut » se greffent les frais de fabrication (ingénierie financière, informatique, personnel, gestion…) du prêt.
Marge bancaire
Les banques ajoutent enfin leur marge. Selon qu’elles cherchent à augmenter leurs parts de marché, elle varie entre + ou - 0,50 et 1 %.
Profil de l’emprunteur
Pour une banque, le risque principal est de prêter de l’argent à un emprunteur qui sera incapable de la rembourser. Si le profil de risque du client (situation stable, apport personnel important, garanties financières, etc.) est satisfaisant, le taux baisse et inversement. Pour évaluer ce risque de défaillance, les banques ont mis au point des techniques d’évaluation sophistiquées (scoring).
Taux de crédit immobilier et profil de l'emprunteur
Si le dossier du client est trop fragile, une banque peut refuser de lui octroyer un prêt.
Le taux immobilier est ajusté à partir de la situation professionnelle de l'emprunteur, de ses revenus et de son apport personnel.
Bon à savoir : dans sa décision du 29 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu contraignantes certaines de ses recommandations relatives aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier : à partir du 1er janvier 2022, le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse ; et la durée de remboursement est de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Les banques ont tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers.
Situation professionnelle de l’emprunteur
Avoir conclu un CDI depuis plus de 2 ans est un facteur qui fait baisser le taux. En cas de co-emprunt (couple), le fait que les cocontractants soient tous les 2 en CDI constitue un bonus supplémentaire.
Revenus de l'emprunteur
La charge d’emprunt du crédit immobilier (le montant des mensualités) ne doit pas dépasser 35 % du revenu net disponible des emprunteurs. Si l’emprunteur dispose de revenus élevés, les banques acceptent fréquemment de relever ce seuil de quelques %.
Apport personnel de l'emprunteur
Sauf cas particulier, le fait d’amener au moins 10 % de la somme empruntée est indispensable. Plus cet apport est élevé et plus l’emprunteur est en mesure de négocier favorablement le taux du prêt. Cet apport personnel peut être formé d’épargne immobilière (PEL/CEL), d’épargne salariale, ou encore d’un PTZ +, etc.
Rappel : depuis 2016, le PTZ permet aussi de financier l’acquisition d’un logement ancien avec des travaux.
Bon à savoir : même si le taux d’un prêt est fixe, il est généralement possible de le renégocier en cours de route. Si la banque refuse cette renégociation, l’emprunteur peut faire racheter ce prêt par une autre banque afin d’obtenir de meilleures conditions que celles d’origine : taux plus favorable, durée de remboursement plus courte ou les 2 à la fois.