Juridiquement, un crédit immobilier concerne les opérations d’achat d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un terrain destiné à sa construction. Il peut également concerner les réparations, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble si son montant est supérieur à 75 000 €.
Le taux d’intérêt de ce crédit est déterminant pour l’emprunteur dans sa décision et sa capacité à investir dans un achat immobilier.
Taux immobiliers fixes ou variables
Le plus souvent, ce taux est dit à « taux fixe » ou à « taux variable » :
- À taux fixe signifie que le taux du prêt ne variera pas pendant toute sa durée (ce qui n’exclut pas une renégociation).
- À l’inverse un prêt à taux variable pourra changer durant la période d’emprunt en influant sur la durée du prêt ou sur le montant des échéances de remboursement.
Fixation des taux immobiliers
Plusieurs éléments sont déterminants dans la fixation du taux d’intérêt proposé par une banque : le prix auquel les banques empruntent l’argent qu’elles achètent sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l’emprunt, la marge bénéficiaire des banques (plus ou moins élevée selon qu’elles cherchent ou non à prendre des parts de marché) et le risque que l’emprunteur présente.
Coût de refinancement
Avant de prêter de l’argent à leurs clients, les banques l’empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers.
Pour les crédits à taux fixes, le coût de cette ressource est généralement référé à celui de l’OAT 10 ans.
En ce qui concerne les prêts à taux variables, les banques se basent sur des ressources à court terme, comme l’Euribor 3 mois ou 1 an.
Coût de fabrication du prêt
Sur ce loyer de l’argent « brut » se greffent les frais de fabrication (ingénierie financière, informatique, personnel, gestion…) du prêt.
Marge bancaire
Les banques ajoutent enfin leur marge. Selon qu’elles cherchent à augmenter leurs parts de marché, elle varie entre + ou - 0,50 et 1 %.
Profil de l’emprunteur
Pour une banque, le risque principal est de prêter de l’argent à un emprunteur qui sera incapable de la rembourser. Si le profil de risque du client (situation stable, apport personnel important, garanties financières, etc.) est satisfaisant, le taux baisse et inversement. Pour évaluer ce risque de défaillance, les banques ont mis au point des techniques d’évaluation sophistiquées (scoring).
Taux de crédit immobilier et profil de l’emprunteur
Si le dossier du client est trop fragile, une banque peut refuser de lui octroyer un prêt.
Le taux immobilier est ajusté à partir de la situation professionnelle de l’emprunteur, de ses revenus et de son apport personnel.
Situation professionnelle de l’emprunteur
Avoir conclu un CDI depuis plus de 2 ans est un facteur qui fait baisser le taux. En cas de co-emprunt (couple), le fait que les cocontractants soient tous les 2 en CDI constitue un bonus supplémentaire.
Revenus de l’emprunteur
La charge d’emprunt du crédit immobilier (le montant des mensualités) ne doit pas dépasser 35 % du revenu net disponible des emprunteurs. Si l’emprunteur dispose de revenus élevés, les banques acceptent fréquemment de relever ce seuil de quelques %.
Apport personnel de l’emprunteur
Sauf cas particulier, le fait d’amener au moins 10 % de la somme empruntée est indispensable. Plus cet apport est élevé et plus l’emprunteur est en mesure de négocier favorablement le taux du prêt. Cet apport personnel peut être formé d’épargne immobilière (PEL/CEL), d’épargne salariale, ou encore d’un PTZ +, etc.