Le cautionnement bancaire est le contrat unilatéral par lequel une caution, personne physique ou morale (société) s’engage envers une banque à payer la dette d’une personne qui, au cas présent, souscrit un crédit immobilier.
Ce contrat peut être dit « solidaire ». Quelle portée a cet engagement ? Le point sur la question dans la suite de notre article.
Caution solidaire bancaire : définition
Le contrat de cautionnement est régi par les articles 2288 et suivants du Code civil. Il s’agit d’un contrat dit « accessoire ». Il est rattaché au contrat principal de prêt sans lequel il ne peut pas exister.
Son régime répond au régime général du droit des obligations. Il doit être établi par écrit pour des raisons de preuve évidentes mais le passage devant un notaire n’est pas obligatoire.
Il requiert les conditions suivantes (article 1128 du Code civil) :
- un contenu certain et licite ;
- un consentement éclairé ;
- la capacité de contracter.
Selon l’article 1313 du Code civil, il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière à ce que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.
On dit que la solidarité ne se présume point (article 1310 du Code civil) : elle doit être expressément mentionnée dans l’acte. En cas de cautionnement solidaire, la caution peut être engagée au paiement sans que le débiteur ait été préalablement mis en cause.
L’engagement de la caution doit être déterminé ou déterminable :
- Déterminé : la dette cautionnée est précise dans le contrat et son montant connu.
- Déterminable : la dette cautionnée se rapporte à un contrat ou à un ensemble de contrats en vertu desquels une dette pourrait survenir.
Or, en cas de cautionnement solidaire souscrit par une personne physique envers une banque (ou un créancier professionnel), l’article L. 331-3 du Code de la consommation impose un engagement « sur un montant global expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, frais et accessoires ». À défaut, la solidarité est réputée non écrite.
Caution solidaire : personne physique ou morale
La caution peut être une personne morale :
- L’engagement de caution ne doit pas contrevenir à l’objet social de l’entreprise. Il devra, selon la forme de la société, faire éventuellement l’objet d’une autorisation des associés ou des organes de direction.
- Il existe des solutions spécifiques en matière de crédit immobilier. C’est l’exemple de la garantie de prêt immobilier consentie par un organisme spécial qui, moyennant une rémunération, se porte caution au soutien de votre prêt.
- En ce cas, si vous êtes défaillant, l’organisme prend le relais et règle votre crédit à votre place. Une solution amiable est ensuite recherchée avec vous. À défaut, il lui sera possible d’engager une procédure de saisie de votre bien aux fins de vente aux enchères.
Votre caution solidaire bancaire peut également être une personne physique : n’importe quelle personne physique capable de contracter peut se porter caution d’une autre qui contracte un prêt immobilier :
- En ce cas, selon l’article L. 331-1 du Code de la consommation, la caution doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite obligatoire selon les termes suivants (les mentions afférentes aux chiffres doivent être rédigées en chiffres et en lettres) : « En me portant caution de X, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts, et le cas échéant des pénalités et intérêts de retard pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui même ».
- De plus, puisque l’engagement est solidaire, la personne physique qui le contracte doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite supplémentaire suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X » (article L. 331-2 du Code de la consommation).
Ces mentions sont exigées à peine de nullité de l’engagement.
Caution solidaire : obligations de la Banque
Sur le plan formel, la banque doit envoyer l’offre de crédit immobilier aussi bien à l’emprunteur qu’à la caution personne physique. L’offre ne peut être acceptée avant un délai de réflexion de 10 jours par le débiteur principal.
La banque, en tant que professionnel du crédit, a une obligation d’information importante qui s’apparente à un devoir de conseil envers la caution.
L’article L. 332-1 du Code de la consommation dispose que le créancier professionnel ne pourra pas faire valoir sa créance à l’égard de la caution personne physique qui s’est engagée en disproportion de ses biens et revenus. Sauf si son patrimoine lui permet de faire face au jour de l’appel à paiement. Il appartient donc au banquier de vérifier scrupuleusement les revenus et le patrimoine de la caution lorsqu’elle s’engage, au risque, le cas échéant, de perdre son droit au recouvrement.
Enfin, elle doit également chaque année envoyer une lettre d’information à la caution avant le 31 mars de chaque année, précisant le montant de l’engagement à courir avec principal, frais et accessoires au 31 décembre de l’année précédente (article L. 313-22 du Code monétaire et financier). Si la banque ne respecte pas cet engagement, elle perd le droit à réclamation des intérêts auprès de la caution.
Actionnement de la caution et risques
La banque doit informer la caution dès le premier incident de paiement (articles L. 314-17 et L. 331-1 du Code de la consommation). À défaut, elle perd son droit aux intérêts échus depuis la dernière information effective (article L. 343-5 du Code de la consommation).
Le créancier qui poursuit la caution doit être de bonne foi. Il doit pouvoir démontrer :
- avoir dûment informé la caution de la défaillance du débiteur principal ;
- avoir adressé une lettre de mise en demeure au débiteur principal.
S’agissant d’une obligation solidaire, si la poursuite du débiteur principal n’est pas une nécessité, une lettre de mise en demeure adressée au débiteur demeure un préalable :
- Si vous êtes actionné en qualité de caution, vous serez tenu de régler la dette du débiteur en ses lieux et place.
- Vous disposerez alors d’un recours à son encontre dit « subrogatoire ». Toutefois, en pratique, si le créancier s’adresse à la caution, l’insolvabilité du débiteur est un risque à envisager.
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