Les intérêts intercalaires relatifs au financement d'une construction ne sont pas une fatalité et peuvent être évités s'il l'on en a les moyens et si l'on s'adresse aux banques pratiquant l'amortissement direct sur construction.
Voici comment éviter les intérêts intercalaires de la construction.
1. Calculez les mensualités de l'amortissement direct sur construction
Dans un premier temps, il va falloir calculer le montant des mensualités afin de voir si vous serez en mesure de les assumer.
- Faites-vous éditer un tableau d'amortissement comme s'il s'agissait d'un prêt immobilier classique.
- Prenez l'offre du constructeur sur laquelle sont inscrits les dates et les montants des différents appels de fonds.
Calculez les mensualités après le premier appel de fonds
- Prenez le montant des intérêts à la première échéance du tableau d'amortissement et ramenez-le à la fraction du déblocage du prêt.
Exemple : pour un prêt de 200 000 € à 3,8 % et 0,30 % d'assurance sur 20 ans, le montant des intérêts de la première échéance est de 633 €. Si le premier appel d'offres est de 20 %, faites 633 € × 20 % = 126.6 €. Vous aurez 126,6 € d'intérêts après le 1er appel de fonds.
- Prenez le montant de l'assurance à la première échéance du tableau d'amortissement et ramenez-le à la fraction du déblocage du prêt.
Exemple : pour un prêt de 200 000 € à 3,8 % et 0,30 % d'assurance sur 20 ans, le montant de l'assurance sera de 50 € par mois. Faites le calcul suivant 50 € × 20 % = 10 €. Vous aurez 10 € d'assurance à payer après le 1er appel de fonds.
Note : dans cet exemple l'assurance crédit se paye sur le capital emprunté, cela dit vous pourrez également choisir une assurance sur le capital restant dû.
- Prenez 100 % du montant du capital à rembourser à la première échéance du tableau d'amortissement.
Exemple : pour un prêt de 200 000 € à 3,8 % et 0,30 % d'assurance sur 20 ans, le montant du remboursement de capital de la première échéance sera de 566,67 €. Même si le premier appel d'offre n'est que de 20 %, l'emprunteur aura 566,67 € de capital à rembourser, sans tenir compte de la portée des appels de fonds.
Note : dans le système de l'amortissement direct sur construction, vous remboursez le capital comme si le prêt était débloqué en totalité dès le premier mois.
- Additionnez les trois résultats afin de savoir quel sera le montant des mensualités au cours des mois suivant le premier appel de fonds.
Exemple : dans notre exemple, les échéances lors du premier appel de fonds seront de 126,6 € d'intérêt + 10 € d'assurance + 566,67 € de capital, soit 703,27 €.
Calculez le montant aux appels de fonds suivants
- En se servant de l'offre du constructeur, regardez combien de mensualités s'écouleront entre le premier appel de fonds et le deuxième.
- Reportez-vous à la ligne correspondant au deuxième appel de fonds sur le tableau d'amortissement, et refaites le calcul comme dans la section précédente afin de déterminer les échéances suivantes, et ainsi de suite.
Conseil : tenez compte de la portion totale débloquée à chaque nouvel appel de fonds. Par exemple si au premier appel de fonds le déblocage est de 20 % et de 30 % au deuxième, effectuez votre calcul avec 50 % pour les mensualités suivant le deuxième appel de fonds.
Note : les échéances d'un amortissement direct sur construction vont en augmentant au fur et à mesure des appels de fonds, ainsi plus la construction avance, plus la dépense est lourde.
2. Calculez votre capacité de remboursement
- Additionnez le montant de votre loyer ainsi que les mensualités de vos autres crédits en cours : prêt-auto, prêt consommation divers, etc.
- Ajoutez ce montant avec celui des mensualités de l'avant-dernier appel de fonds, qui sera donc le plus élevé.
- Divisez le tout par vos revenus imposables nets mensuels, le résultat correspond au taux d'endettement que vous devrez supporter au plus fort du coût du projet, et ne doit pas dépasser 33 %.
- S'il est au dessus de 33 %, la plupart des banques refuseront d'accorder un prêt amortissement direct sur construction, s'il est en dessous, le projet est réalisable.
Bon à savoir : si un prêt amortissable total n'est pas possible, il sera sans doute possible de négocier un prêt partiellement amortissable.
Attention : certains revenus sont pris en compte par les banques, d'autres non.
3. Contactez les banques pratiquant l'amortissement sur construction
Préparez votre dossier
Préparez les pièces suivantes :
- votre dernier avis d'imposition ;
- vos trois derniers bulletins de salaire ;
- l'offre du constructeur ;
- une copie de votre bail ;
- un copie de votre contrat de travail ;
- le contrat d'union si vous êtes pacsé ou marié sous le régime de la séparation des biens.
Contactez les bonnes banques
BNP, CIC, et Crédit Agricole financent les constructions selon le principe de l'amortissement direct.