Attention! L’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021).
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers ou PPD) est l’une des garanties qu’une banque peut demander à un emprunteur s’il acquiert un bien immobilier ancien.
Pour l’emprunteur elle présente l’avantage d’être moins chère qu’une garantie hypothécaire conventionnelle.
Elle permet au financeur de faire vendre un bien pour être payée sur son prix au cas où le débiteur ne le rembourse pas. Il est alors prioritaire sur les autres créanciers.
Hypothèque légale du prêteur de deniers : une garantie bancaire
Lors d’une acquisition immobilière, les banques réclament des garanties sur le bien financé afin de pouvoir récupérer les avancés quelque soit le cas de figure.
Pour garantir ce prêt, l’emprunteur à le choix entre 4 grandes formules : l’hypothèque classique, le recours à une société de cautionnement, la caution « mutuelle fonctionnaire » ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
La particularité de cette dernière garantie est qu’elle porte uniquement sur des biens anciens. Elle permet au prêteur d’être prioritaire sur les autres créanciers : si le bien de l’emprunteur doit être doit saisi et vendu, il sera indemnisé en priorité.
Inscription en hypothèque légale du prêteur de deniers
Moins chère que l’hypothèque conventionnelle, car non assujetti à la taxe de publicité foncière, l’hypothèque légale du prêteur de deniers implique le passage devant un notaire : les frais sont à la charge de l’emprunteur.
Elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c’était le cas pour le PPD.
L’hypothèque légale spéciale ne peut être utilisée que lorsque le prêt est destiné à financer l’'achat d’une maison ou d’un appartement déjà construit ou d’un terrain. Elle ne peut donc pas jouer en cas de construction d’une maison individuelle, ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Trois étapes conditionnent l’octroie de la garantie : la confirmation par acte notarié que le prêt bancaire est bien destiné à l’achat d’un actif immobilier ancien ou neuf, un acte authentique confirmant que l’acheteur a bien acquis un bien immobilier et l’inscription, au plus vite après l’acte de vente, de l’hypothèque légale auprès du service de publicité foncière.
Coût et fin de l’hypothèque légale de prêteur de deniers
Le coût d’une inscription d’hypothèque légale de prêteur de deniers se situe entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Il est constitué par 2 postes principaux : l’inscription au service de publicité foncière et les droits d’enregistrement (qui comprennent la rémunération du notaire). À titre indicatif, il faut compter environ 3 755 euros dans le cas de l’achat d’un bien ancien d’une valeur de 400 000 euros.
L’hypothèque s’éteint :
- deux ans après la fin du prêt en garantie ;
- par la renonciation de l’établissement prêteur ;
- après la radiation effectuée par le nouvel acquéreur si l’emprunteur vend son bien en cours de prêt ;
- par péremption, c’est-à-dire à l’issue du délai durant lequel le créancier hypothécaire peut saisir le bien.
En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, l’extinction de l’hypothèque légale génère alors un coût, appelé frais de « mainlevée ». Ils sont d’environ 0,7 % du capital emprunté.