Tout prêt immobilier doit être garanti soit :
- par une caution ;
- par une caution qui s'engagera à payer à votre place au cas où vous vous trouviez en situation de défaut de paiement ;
- soit par un acte légal connu sous le nom d'« hypothèque », qui permettra la saisie du bien.
Voici comment obtenir une caution de prêt immobilier.
1. Cas 1 : Obtenir une caution mutuelle
Principe
Une caution mutuelle est un organisme financier extérieur à la banque prêteuse, qui procède à une ré-étude du dossier de l'emprunteur. Celui-ci n'a donc aucune démarche à effectuer de son côté, car c'est la banque ou la société de crédit qui transmet le dossier.
Note : la plupart des grandes banques possèdent une filiale chargée de cautionner les prêts qu'elles accordent, c'est le cas de la Caisse d'Épargne (SACCEF) et du Crédit Agricole (CAMCA).
Il est possible que la banque accepte le dossier d'un emprunteur, mais que la caution le refuse, dans ce cas la banque devra se tourner vers une hypothèque.
Les frais de la caution de prêt immobilier
Il est rare que les frais de la caution de prêt immobilier dépassent 1 % du montant total du prêt (donc incluant les frais de notaire et les éventuels frais d'agence), et sont variables selon les établissements de caution.
Ils sont capitalisables, c'est-à-dire qu'ils peuvent être ajoutés à la dette, bien que certaines banques demanderont à leurs clients de régler eux-mêmes les frais de caution.
Bon à savoir : l'organisme de caution le moins cher est Crédit Logement, qui propose de rembourser une partie des frais de garantie à la clôture du prêt.
1. Cas 2 : Obtenir une hypothèque
Une banque ne pouvant pas refuser d'hypothèque, on se tournera vers cette solution en dernier, car elle est chère et provoque des frais supplémentaires appelés frais de « main levée d'hypothèque » lorsqu'on souhaite clore le prêt avant son échéance.
C'est la banque elle-même qui se charge de contacter le notaire, qui fera alors inscrire le bien immobilier au registre des hypothèques.
Note : il existe une hypothèque nommée hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (ex-privilège de prêteurs de deniers), qui permet à la banque prêteuse d'être servie en première en cas de saisie immobilière. Ce genre d'hypothèque implique en général un taux de prêt plus élevé, car le processus est plus long.
2. Optimiser ses chances d’obtenir une caution
L'emprunteur a tout intérêt à obtenir une caution plutôt qu'une hypothèque, et pour cela il doit présenter des gages de sérieux à l'organisme de cautionnement, en plus des conditions classiques nécessaires :
- Présenter des relevés de compte ne finissant pas à zéro à chaque fin de mois, encore moins dans le rouge.
- Constituer une épargne mensuelle, même minime.
- Ne pas cumuler les crédits à la consommation, ne conserver que les « inévitables » comme un crédit auto par exemple.