L'achat du premier logement constitue une étape importante dans une vie.
Afin que les jeunes puissent accéder à la propriété, les banques proposent des prêts immobiliers adaptés et attractifs. Mais d'autres aides et prêts existent. Le point dans cet article.
Conseils préalables aux jeunes emprunteurs pour contracter un prêt immobilier
Définissez votre budget
Prenez d'abord rendez-vous avec une banque pour établir un plan de financement et définir votre budget d'acquisition. Une fois passée cette étape, vous pouvez vous lancer sereinement dans votre recherche, en ciblant précisément les biens que vous pourriez acheter.
Faites jouer la concurrence
Déposez des demandes de prêt auprès de plusieurs banques pour faire jouer la concurrence. Elles ne pratiquent pas toutes les mêmes taux, ni les mêmes conditions.
Comparez les offres de prêt
Comparez surtout le taux effectif global (TEG), plus significatif que le taux du prêt. Il comprend :
- le taux d'emprunt ;
- le taux d''assurance ;
- le montant des frais de dossier.
Bon à savoir : une banque peut vous proposer un taux d'emprunt plus avantageux, mais en ajoutant tous les autres frais, il est possible qu'elle ne soit pas la mieux-disante.
En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur (ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019).
Comparez également le coût total de chaque prêt, c'est à dire la totalité des sommes remboursées à l'échéance du prêt (au bout des 20, ou 25 ans).
Justifiez d'un apport personnel
Obtenir un prêt est plus facile si vous justifiez d'un apport personnel. Il rassure les banques, car il prouve la capacité du jeune à épargner et à bien gérer son argent. Il est toutefois possible d'emprunter sans apport personnel, certaines aides pouvant être considérées comme de l'apport personnel.
À noter : l'usage veut que l'apport personnel couvre au moins les frais d'acte.
Taux d'endettement
Au vu des justificatifs de vos revenus, dépenses et charges mensuelles (3 derniers bulletins de salaire ou derniers bilans si vous avez une entreprise, deux derniers avis d'imposition, contrat de travail, relevés de compte, etc), la banque détermine votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt. Elle s'assure qu'il vous restera suffisamment d'argent chaque mois pour vivre, une fois le prêt et les charges payés.
Les mensualités de remboursement de l'ensemble des prêts ne doivent généralement pas dépasser 35 % du montant des revenus. Ce taux peut varier en plus ou en moins en fonction de votre reste à vivre.
Bon à savoir : dans sa décision du 29 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu contraignantes certaines de ses recommandations relatives aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier : à partir du 1er janvier 2022, le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse ; et la durée de remboursement est de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Les banques ont tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers.
Prêt immobilier pour les jeunes : les différents prêts
Prêt immobilier jeune proposé par les banques
Il n'existe pas une formule unique de prêt immobilier jeune. Chaque banque propose sa propre formule, aux conditions plus avantageuses qu'un prêt immobilier classique.
Les jeunes représentent une clientèle potentielle très convoitée par les banques. En effet, en offrant des conditions avantageuses, elles tentent de capter une nouvelle clientèle sur le long terme, dont les revenus sont amenés à augmenter avec les années.
De plus, en plus du prêt, le jeune emprunteur souscrit d'autres produits (ouverture de comptes courants et comptes épargne, carte bancaire, assurance habitation, etc.).
À noter : le critère de « jeunesse » diffère d'une banque à l'autre. Certaines banques réservent leur prêt immobilier jeune à des emprunteurs de moins de 30 ans, quand d'autres les réservent à des personnes de moins de 35 ou 36 ans.
Les prêts immobiliers jeunes offrent généralement :
- un taux préférentiel ;
- des frais de dossiers offerts ou réduits ;
- une modulation possible des mensualités de remboursement.
Le taux d'assurance du prêt immobilier jeune est également plus bas, en raison de la probabilité plus faible de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.
Autres types de prêt immobilier pouvant intéresser les jeunes
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est réservé aux primo-accédants (personnes achetant pour la première fois) et aux personnes qui ne sont plus propriétaires de leur résidence principale depuis plus de deux ans.
Celui-ci peut financer :
- l'achat d'un terrain et la construction d'un logement ;
- l'achat d'un logement neuf ou d'un logement dans lequel sont effectués des travaux permettant de l'assimiler à un logement neuf au sens de la TVA ;
- la transformation d'un local en logement d'habitation ;
- uniquement dans les zones B2 et C : l'achat et l'amélioration d'un logement ancien dès lors que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût d'achat et que les travaux réalisés permettent au logement d'atteindre un niveau de performance minimal correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui (décret n° 2022-761 du 28 avril 2022 et arrêté du même jour, qui prévoient des mesures transitoires) ;
- l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux dans le cadre d’un contrat de location-accession ;
- l’acquisition de droits réels immobiliers dans le cadre d’un bail réel solidaire ;
- l'achat d'un logement social (sous conditions).
À noter : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Bon à savoir : la loi de finances pour 2018 avait prévu, à compter de 2020, de recentrer le PTZ sur des achats dans le neuf dans les zones très tendues (zones A et B1) et dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a abrogé ces dispositions. Le PTZ peut donc toujours financer les achats dans le neuf dans les zones détendues (B2 et C). Le dispositif du PTZ a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2023 par l'article 87 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.
Pour souscrire un PTZ, il est impératif de respecter des plafonds de ressources variant en fonction de la zone de situation du logement et de la composition du foyer.
À noter : l'article 164 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (modifié par l'article 87 de la loi de finances pour 2022) a prévu, à compter du 1er janvier 2023, une appréciation des ressources de l'emprunteur à la date d'émission de l'offre de prêt et non plus de l'année N - 2.
Il est accordé, sans intérêt à payer, pour compléter le prêt principal. Il est réservé à l'acquisition de la résidence principale, dans le neuf ou dans l'ancien. Le PTZ est à solliciter auprès des banques qui ont passé une convention avec l’État.
Bon à savoir : les logements achetés dans le cadre d'un bail réel solidaire sont éligibles au PTZ+ depuis 2017. Par ailleurs, le PTZ est étendu, depuis le 1er janvier 2018, aux ventes d'immeubles à rénover. Une quotité minimale de travaux doit alors être respectée (arrêté du 30 décembre 2017).
Prêt Action Logement
D'une durée de 5 à 20 ans, le Prêt Action Logement est réservé aux salariés des entreprises soumises à la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction) respectant les plafonds de ressources PLI (prêt locatif intermédiaire), et souhaitant financer leur résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien.
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique. Son montant est plafonné en fonction de la zone géographique du logement (de 7 000 à 25 000 €).
À noter : il est conseillé de se renseigner auprès de son employeur pour savoir si on peut bénéficier d'un PAL.
PEL ou CEL
Le plan et le compte épargne logement peuvent être débloqués pour financer votre acquisition et constituer tout ou partie de votre apport personnel. Ils offrent la possibilité d'obtenir un prêt épargne logement de 92 000 € maximum pour le PEL ou de 23 000 € maximum pour le CEL.
Bon à savoir : les deux prêts CEL et PEL sont cumulables dans la limite de 92 000 €.
Les CEL ou PEL ouverts avant 2018 permettent d'obtenir une prime d'État. Elle est de 1 144 € maximum pour le CEL. Pour le PEL, la prime est accordée pour un prêt épargne logement supérieur ou égal à 5 000 €. Elle est de maximum 1 000 €, ou de 1 525 € en cas de financement d'achat ou de construction de « logements verts ».
Les CEL ou PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d'État.
Prêt conventionné
Le prêt conventionné, accordé par les banques ayant passé une convention avec l’État, est un prêt classique réservé davantage aux personnes aux revenus modestes. Le prêt au taux bonifié, fixé par la banque, doit être remboursé sur 5 à 35 ans.
APL ou AL
Bénéficiaire d'un prêt conventionné ou d'un prêt accession sociale, pour l'acquisition de votre résidence principale, vous pouvez avoir droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) ou à l'Allocation Logement (AL) si ce prêt a été signé avant le 1er janvier 2020.
Ces aides dépendent de la la situation familiale, de la composition et des ressources du foyer. Elles sont versées mensuellement, soit à l'allocataire directement, soit à la banque, qui la déduit de la mensualité de remboursement.
Important : la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a supprimé les aides au logement dans le cadre de l’accession à la propriété pour les prêts signés depuis le 1er janvier 2018. Les aides ont été maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession en cours ou ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature avait eu lieu avant le 31 janvier 2018. Par exception, cette extinction ne s'est appliquée qu'à compter du 1er janvier 2020 aux APL pour les prêts et contrats de location-accession concernant des logements anciens, situés en zones tendues.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, les aides au logement sont calculées selon les revenus des 12 derniers mois, et non plus sur les revenus N - 2 (report de la réforme initialement prévue au 1er janvier 2020). Par ailleurs, leur montant est recalculé tous les 3 mois afin de prendre en compte l'évolution de la situation personnelle. Ces changements ne concernent pas les bénéficiaires de l'APL accession avec un prêt conventionné. Au 1er octobre 2023, les APL ont été revalorisées de 3,5 %.
Aides des collectivités
Certaines collectivités (commune, communauté de communes, département ou région) favorisent l'accession à la propriété des jeunes et des primo-accédants en proposant des subventions ou des prêts qui viennent compléter le prêt principal.
Exemple : le chèque premier logement à Marseille consiste en une subvention de 4 000 à 12 000 € en fonction du nombre de personnes et de la performance énergétique du logement. La ville de Bordeaux propose également un chèque premier logement.
À noter : il existe des prêts immobiliers spécifiques pour les fonctionnaires, octroyés par l’État.
Enfin, sollicitez votre mutuelle et votre caisse de complémentaires. Elles proposent parfois des aides ou des prêts complémentaires au financement principal.