Les banques sont réceptives aux investissements locatifs, mais n'ont pas toutes la même approche face au taux d'endettement que l'emprunteur aura suite à cet investissement. Vous devez donc vous y préparer et arriver vers votre banque avec le bon dossier.
Voici comment obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif.
1. Calculez le montant du prêt nécessaire
Le coût du projet ne se limitera pas au prix du bien immobilier, car il faudra y ajouter les frais d'achat.
Si vous possédez un apport
Faites l'opération suivante :
prix du bien immobilier + frais de notaire + frais de garantie + commission d'agence - apport = montant du prêt nécessaire.
Si vous ne possédez pas d'apport
Faites l'opération suivante :
prix du bien immobilier + frais de notaire + frais de garantie + commission d'agence = montant du prêt nécessaire.
2. Faites estimer la valeur locative
Le calcul de la banque va se baser sur l'estimation du loyer percevable établie par un professionnel, soit un notaire, soit une agence immobilière.
Demandez à l'un d'entre eux une « attestation de valeur locative », et basez les calculs des étapes suivantes dessus.
Bon à savoir : si l'on passe par une agence immobilière pour effectuer l'achat, il est possible de demander une attestation de valeur locative sans frais.
3. Calculez le montant des loyers nets
Le loyer brut représente ce que l'on perçoit de la part du locataire, les loyers nets constituent ce qu'il reste une fois les charges payées.
Le montant des charges est variable selon les différents cas, de fait les banques utilisent une méthode de calcul très simple : elles retirent 30 % de la valeur locative et considèrent que le résultat servira à compenser les mensualités.
Prenez le montant inscrit au sein de l'attestation de valeur locative telle que décrite à l'étape 2 et retirez 30 %.
Exemple : sur une valeur locative de 1 000 €, la banque considérera que les loyers nets seront de 700 € : 1 000 € - 30 % = 700 €.
4. Calculez votre taux d'endettement
- Prenez le montant du prêt tel qu'obtenu à l'étape 1 et simulez les mensualités en fonction des taux du marché.
- Prenez le montant des loyers nets tels que décrits à l'étape 3.
- Faites le total des vos mensualités en cours : crédit immobilier et prêt à la consommation.
- Contactez votre banque afin de savoir si elle pratique la « compensation des revenus ».
Si votre banque pratique la compensation des revenus
Faites l'opération suivante :
(Mensualités des prêts en cours + Mensualités du nouveau prêt convoité - loyers nets) / revenus imposables nets.
Si le résultat dépasse 0,33, soit 33 %, la banque n'acceptera pas le dossier.
Si votre banque ne pratique pas la compensation des revenus
Faites l'opération suivante :
(Mensualités des prêts en cours + Mensualités du nouveau prêt convoité) / (revenus imposables nets + loyers nets).
Si le résultat dépasse 0,33, soit 33 %, la banque n'acceptera pas le dossier.
Conseil : si l'on obtient un taux d'endettement à 33 % avec le principe de la non-compensation des revenus, il est conseillé d'essayer auprès de banques pratiquant la compensation des revenus. Les banques : Crédit du Nord, LCL, CIC, Société Générale et Caisse d'Épargne, entre autres, pratiquent ainsi la compensation des revenus.
5. Déposez un dossier de demande
Adressez-vous à une banque, dont la méthode de calcul du taux d'endettement permettra d'être en dessous de la barre des 33 % comme décrit à l'étape 4, avec le dossier suivant :
- dernier avis d'imposition ;
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- dernière déclaration de revenus si disponible ;
- attestation de valeur locative ;
- copie des tableaux d'amortissement des crédits en cours.
Note : ces documents constituent ce qu'il convient d'apporter lors d'une première prise de contact, cela dit le dossier définitif à constituer sera plus important.