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Un rachat de soulte intervient lorsqu’un un tiers rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un bien détenu en commun. Cette opération implique le versement d’une compensation financière. Le rachat de soulte intervient par exemple lors d’un héritage (indivision) ou en cas de divorce.
Rachat de soulte : principe juridique et modalités
Cette opération permet de racheter les parts d’un indivisaire, par exemple, lors d’une succession ou d’un divorce. Après versement de la soulte, l’acheteur devient le seul propriétaire du bien dont il peut ensuite disposer à sa guise.
Le rachat de soulte va de pair avec le versement d’un montant financier correspondant à la valeur de la part rachetée. Si le bien est financé à crédit, le montant du prêt viendra en déduction de la soulte en proportion des engagements des 2 co-emprunteurs.
Pour déterminer le montant de cette soulte avec précision, le recours aux services d’un notaire est indispensable. Celui-ci se chargera de l’inventaire et de l’estimation du bien. Puis, il délivrera un acte notarié faisant office d’attestation de valeur. Ce document est indispensable pour les autres démarches liées au rachat de soulte.
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Dans le cas d’un divorce, la soulte représente le montant que l’un des partenaires devra verser pour obtenir la pleine propriété d’un bien acheté en commun.
Après des années de mariage, un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts décide de se séparer. Parmi les biens communs, ces époux possèdent un logement acheté en indivision. Leur droit de propriété est proportionnel à la participation financière de chacun lors de l’achat du bien (par exemple 50/50, 40/60, etc.). Si le logement appartient pour moitié à chacun des 2 époux, le montant de la soulte représentera 50 % de la valeur du bien. Si la proportion est de 60/40, elle équivaudra à 40 % du prix du logement, etc.
Avec le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens mobiliers ou immobiliers possédés avant le mariage restent la propriété personnelle des conjoints. Le patrimoine commun des époux se compose de biens propres, de biens communs et des dettes.
Bon à savoir : le calcul de rachat de soulte tient compte de la valeur actuelle du bien et non de sa valeur de départ.
Rachat de soulte et financement à crédit
Il est possible de financer le rachat de la soulte grâce à un crédit immobilier. Son montant est déterminé par la valeur du bien. Comme dans le cas d’un crédit traditionnel, l’obtention du prêt dépendra de la solidité du repreneur (CDI, etc.), l’effort de remboursement ne devant pas excéder 33 % de son revenu disponible net. En pratique, si le bien est financé à crédit, le vendeur devra se désolidariser du prêt immobilier, l’acheteur reprenant le crédit sous son égide.
Éventuellement, l’acquéreur pourra changer de financeur ou regrouper tous ses crédits pour diminuer sa charge globale de remboursement.
Les frais liés à un rachat de soulte sont potentiellement nombreux. Parmi eux, on peut citer :
- les pénalités de remboursement anticipé du précédent crédit (dans la limite de 3 % du capital restant dû ou d’un semestre d’intérêt) ;
- les frais de garantie (hypothèque, etc.) du nouveau crédit ;
- les émoluments du notaire ;
- les frais de mutation et autres taxes prélevés par le notaire, puis rétrocédés à l’État et aux collectivités locales.
Bon à savoir : si aucun des co-emprunteurs n’a la surface financière requise pour racheter la part de l’autre, le bien immobilier sera mis en vente. Les deux conjoints seront alors tenus de payer les mensualités de remboursement jusqu'à la vente effective du bien.