Près de 20 % des crédits immobiliers sont souscrits par des emprunteurs âgés de plus de 60 ans. Le principal frein à l’endettement est constitué par le coût de l’assurance emprunteur. Grâce à la délégation d’assurance ouverte depuis 2010 (possibilité de souscrire une assurance en dehors de sa banque), la concurrence s’est accrue sur le marché, à la grande satisfaction des seniors. Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans ? La réponse maintenant.
Prêt immobilier après 60 ans : les obstacles
Il est plus difficile d’emprunter après 60 ans car, à la retraite ou sur le point de quitter la vie active, les seniors sont généralement confrontés à une baisse de leur pouvoir d’achat, ce qui limite leur capacité d’emprunt.
Par ailleurs, même si l’espérance de vie s’allonge, la prise d’âge est concomitante avec des problèmes de santé et les banques regimbent à prêter au-delà d'une certaine limite.
Toutefois, les temps changent. Les banques se sont adaptées au vieillissement de la population. Des offres spécifiques permettent aux seniors d’emprunter jusqu'à 75/80 ans. Aujourd’hui, la proportion des emprunteurs immobiliers de plus de 60 ans approche 20 % de la production de crédit. La majorité des prêts contractés sont d’une durée de plus ou moins 10 ans. Dans environ un cas sur deux, ils sont destinés à financer l’achat d’une résidence principale puis à réaliser un investissement locatif.
Formule adaptée de crédit immobilier après 60 ans
Lorsqu’ils vont frapper à la porte de leur banquier, les seniors disposent souvent d’un argument massue : leur patrimoine. Selon une étude du crédit foncier de 2014, près de 70 % des ménages de plus de 60 ans sont propriétaires d’au moins un bien immobilier. Cet actif, couplé à une éventuelle épargne financière, constitue un argument de nature à rassurer les prêteurs.
Consciente que les seniors constituent une clientèle solvable, les banques ont mis au point une offre adaptée, dont les prêts à paliers. Ils permettent de moduler le montant des mensualités en fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur. Cette formule revient à diviser la durée de remboursement du crédit en deux périodes distinctes avec des mensualités de montants différents.
Souscrit après 60 ans, lorsque l’emprunteur est encore actif, ce crédit démarre avec des mensualités significatives. Lorsque le souscripteur part à la retraite, la charge de remboursement diminue (30 % et plus). L’objectif est que les mensualités ne monopolisent pas plus de 35 % du revenu disponible.
Dans sa décision du 29 septembre 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu contraignantes certaines de ses recommandations relatives aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier : à partir du 1er janvier 2022, le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse ; et la durée de remboursement est de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Les banques ont tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers.
Bon à savoir : certaines banques acceptent que la date du changement de palier varie afin que l’emprunteur dispose d’une meilleure latitude.
Attention : le crédit à paliers combine généralement un taux fixe pendant la première partie de remboursement, et un taux variable durant la seconde.
Prêt immobilier après 60 ans et assurance emprunteur
Passé 60 ans, le principal boulet traîné par les seniors est celui de l’assurance emprunteur qui garantit le prêt immobilier, notamment en cas de décès. Ce poste n’est pas à négliger puisqu’une assurance emprunteur représentant plus ou moins 0,47 % du capital emprunté par quelqu’un de moins de 60 ans peut fréquemment aller jusqu’à 0,60 % pour un senior.
La délégation d’assurance a changé la donne. Depuis 2010, il est possible de choisir une autre assurance emprunteur que celle de l’établissement prêteur à condition que son niveau de garanties soit similaire. Si c’est le cas, la banque ne peut opposer un refus, et ne peut modifier les conditions offertes pour le prêt.
Dans beaucoup de cas, les seniors ont intérêt à se tourner vers les assureurs qui proposent des conditions et un âge de souscription plus élevé que celui des banquiers avec une assurance décès qui peut parfois couvrir l’assuré au-delà de 85 ans contre 70 à 75 ans dans les réseaux traditionnels.