Assurance prêt immobilier et cancer

En 2015, l’Institut national du cancer a estimé à 385 000 le nombre de nouveaux cancers en France métropolitaine, et 149 500 le nombre de décès. L’âge médian au diagnostic est de 68 ans chez l’homme et 67 ans chez la femme. 2 500 nouveaux jeunes (enfants et adolescents) par an sont touchés par cette maladie. Sont également recensés 3 millions d’anciens malades du cancer.

Considéré comme un risque aggravé pour les assureurs, ces personnes peuvent-elles néanmoins prétendre à une assurance emprunteur pour leur projet immobilier ?

Assurer son prêt immobilier avec ou après un cancer : mission possible

Vous avez un projet immobilier : achat d’un logement, rénovation ou aménagements intérieurs mais ayant été atteint d’un cancer, les assureurs pourront-ils vous garantir votre prêt ?

Dans la plupart des cas, il est en effet nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour garantir son prêt immobilier, c’est un gage de sécurité pour le prêteur mais aussi pour l’emprunteur et ses proches.

Or, trouver un assureur acceptant de couvrir le risque de décès ou le risque d’invalidité dans cette hypothèse peut être très difficile, c’est pourquoi une convention dite AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été signée le 6 juillet 2006 (sa version actuelle est entrée en vigueur le 1er mars 2011). Cette convention a pour objectif de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé.

Souscrire une assurance pour son prêt immobilier avec un cancer

Il est tout d’abord préférable d’interroger plusieurs assureurs afin de multiplier ses chances de trouver un contrat qui correspond à ses besoins en termes de garanties et de prix. En effet, l’assurance emprunteur n’est pas un produit standard, et même si les assureurs appliquent la convention AERAS, tous n’ont pas la même approche du risque aggravé de santé. Il y a donc tout intérêt à faire jouer la concurrence.

Les questionnaires de santé

Lors d’une demande d’assurance emprunteur pour couvrir les risques (décès, invalidité, etc.), il sera nécessaire de compléter un questionnaire médical permettant à l’assureur d’évaluer ses risques.

Depuis le 1er juin 2022, pour les emprunts inférieurs à 200 000 € par assuré et dont l'échéance de remboursement intervient avant les 60 ans de l'emprunteur assuré, le questionnaire médical de l'assurance emprunteur est supprimé (loi n° 2022-270 du 28 février 2022). L'assureur ne peut demander aucun examen médical.

Il convient d’y répondre avec la plus grande exactitude possible. En effet, en cas de fausse déclaration intentionnelle, l’assureur pourra opposer la nullité du contrat et, en cas de sinistre, refuser de prendre en charge les échéances de remboursement de prêt (article L. 113-8 du Code des assurances).

Si cette fausse déclaration n’est pas intentionnelle, la prise en charge des échéances de remboursement de prêt pourront être réduites si la prime payée a été inférieure à celle qui aurait dû être réglée (article L. 113-9 du Code des assurances).

Le questionnaire médical peut revêtir deux formes :

• simplifié c’est-à-dire qu’il comprend une série limitée de questions simples ;
• détaillé par pathologie, qui peut nécessiter l’intervention du médecin chargé du traitement d’une pathologie.

Ce questionnaire doit respecter les dispositions relatives au droit à l’oubli.

Le droit à l’oubli

Les anciens malades, notamment d’un cancer, peuvent souscrire un contrat d’assurance pour leur prêt immobilier dans les mêmes conditions que les personnes n’ayant jamais déclaré de maladies, sans surprime ni exclusions de garanties. Ils pourront ainsi ne pas déclarer à leur assureur un ancien cancer si le protocole thérapeutique est terminé depuis 5 ans et qu’aucune rechute n’a été constatée, et ce quel que soit l'âge de l'assuré (loi n° 2022-270 du 28 février 2022).

Ce droit à l’oubli n’est applicable que sous certaines conditions à savoir :

• le contrat d’assurance doit arriver à échéance avant le 71^e anniversaire de l’emprunteur ;
• le financement immobilier en lien avec la résidence principale de l’emprunteur dont la part assurée, hors prêt relais, ne doit pas excéder 320 000 € ;
• le financement immobilier sans lien avec la résidence principale de l‘emprunteur dont la part assurée ne doit pas excéder 320 000 € après avoir pris en compte, selon les cas, la part assurée des capitaux restant dus au titre de précédentes opérations de crédit de toute nature pour lesquelles le même assureur délivre déjà sa garantie.

Examen de la demande d’assurance par l’assureur

La convention AERAS prévoit trois niveaux d’examen de la demande d’assurance du futur emprunteur.

Le 1^er niveau correspond à une analyse des risques standards. Si le dossier est refusé au niveau 1, il est transféré au niveau 2 qui procédera à une analyse plus approfondie et des examens médicaux complémentaires pourront être demandés. Si le dossier est refusé au niveau 2, il est remis au niveau 3 si la demande porte sur un financement immobilier soit : 

• en lien avec la résidence principale de l’emprunteur dont la part assurée, hors prêt relais, n’excède pas 320 000 € ;
• sans lien avec la résidence principale de l‘emprunteur dont la part assurée n’excède pas 320 000 € après avoir pris en compte, selon les cas, la part assurée des capitaux restant dus au titre de précédentes opérations de crédit de toute nature pour lesquelles le même assureur délivre déjà sa garantie.

De même, la demande d’assurance doit porter sur un contrat arrivant à échéance avant le 71^e anniversaire de l’emprunteur.

Ce dernier niveau est constitué d’un groupe de réassureurs qui réexamine le dossier et donne un avis.

Assurance prêt immobilier en cas de cancer : décision des assureurs

Lorsqu’une demande de garantie emprunteur est formulée auprès d’un assureur, celui-ci, après examen du dossier, informera le demandeur par courrier de sa décision. Il pourra décider :

• d’accepter l’assurance du prêt immobilier à un tarif normal ;
• d’accepter l’assurance du prêt en appliquant une surprime ;
• d’exclure certains risques liés à une pathologie précise ;
• ou de refuser l’assurance du prêt immobilier.

La convention AERAS ne donne pas un droit à l’assurance dans tous les cas, elle permet de repousser les limites de l’assurabilité des personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé. L’assureur peut donc refuser d’assurer le prêt.

Quelques chiffres

Selon des données de la Fédération française de l’assurance (FFA), au cours de l’année 2015, les sociétés d’assurances ont instruit 3,9 millions de demandes d’assurance de prêts au titre des crédits immobiliers et professionnels. 586 900 demandes émanaient de personnes présentant un risque aggravé de santé soit 15 %.

97 % des demandes présentant un risque aggravé de santé ont fait l’objet d’une proposition d’assurance couvrant au moins le risque décès.

Enfin, notons que plus de la moitié des couvertures en « incapacité-invalidité » sont accordées sans surprime, sans exclusion ou limitation de garanties.

Acceptation d’assurer un prêt immobilier

Les professionnels de l’assurance et de la banque se sont engagés à répondre à une demande de prêt immobilier dans un délai de 5 semaines dont 3 pour l’assurance à compter de la réception d’un dossier complet. L’assureur pourra donc accepter de garantir le prêt immobilier à des conditions standards ou bien en excluant un risque ou en appliquant une surprime.

Limites à l’application des surprimes

La convention AERAS prévoit un mécanisme d’écrêtement des surprimes sous conditions de ressources pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Des conditions sont fixées pour pouvoir bénéficier de cette limitation du montant de la surprime (calcul du revenu du foyer, type de financement immobilier…). Si ces conditions sont remplies, la cotisation d’assurance ne pourra dépasser 1,4 point dans le taux effectif global de l’emprunt. Pour les prêts immobiliers à taux zéro, la majoration du tarif d’assurance est totalement pris en charge par les assureurs et les établissements de crédit si les emprunteurs ont moins de 35 ans.

La garantie invalidité

L’assureur pourra proposer une garantie invalidité à d’autres conditions que celles d’une couverture classique d’un prêt immobilier (invalidité totale ou partielle, inaptitude à exercer une activité professionnelle, etc.).

De même, il existe une garantie invalidité spécifique à la convention AERAS pour les personnes définitivement en invalidité professionnelle totale et présentant un taux d’incapacité fonctionnelle de 70 % (selon un barème d’invalidité du code des pensions civiles et militaires).

Refus d’assurance

En cas de refus d’assurance, le demandeur peut solliciter par écrit du médecin de l’assureur les raisons médicales qui ont justifié le refus. La décision de refus doit indiquer à quel niveau le refus s’est opéré ce qui permettra d’apprécier les possibilités de trouver ou non une couverture d’assurance auprès d’un autre assureur.

À défaut de trouver un assureur pour garantir un prêt immobilier en raison d’un cancer (ou bien si le coût de la garantie emprunteur est trop élevé, etc.) il faudra alors envisager des garanties alternatives.

Solutions alternatives à l'assurance prêt immobilier en cas de cancer

Dans le cadre de la convention AERAS, les établissements de crédit se sont engagés à accepter des alternatives à l’assurance pour garantir le prêt immobilier d’une personne présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé si celles-ci leur offrent la même sécurité qu’une assurance emprunteur.

Ainsi, il pourra être proposé une garantie personnelle comme un cautionnement par exemple, ou bien une garantie réelle comme une hypothèque sur un bien immobilier.