La réussite de votre projet immobilier passe par la réalisation d'un plan de financement immobilier.
Le plan de financement permet de déterminer si votre projet immobilier est conforme à vos ressources. Vous devrez confronter les dépenses liées à votre acquisition à vos ressources disponibles, ce qui vous permettra de présenter un projet cohérent et argumenté à votre banque.
Voici comment réaliser un plan de financement immobilier.
1. Faites le compte de vos ressources pour réaliser un plan de financement immobilier
Plusieurs paramètres doivent être pris en compte.
Comptabilisez vos ressources actuelles
Calculez votre salaire mensuel net majoré de vos revenus à caractère stable prévus dans votre contrat de travail (13e mois, indemnités, etc.).
Intégrez les prestations familiales mais n'oubliez pas qu'elles peuvent varier en fonction de la composition familiale et de l'âge de vos enfants. Elles n'ont pas un caractère permanent.
Important : ne surestimez pas vos ressources. Cette démarche risquerait de mettre en péril la bonne marche de votre projet immobilier. Mieux vaut garder une marge de manœuvre.
Envisagez vos ressources futures
Elles peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.
Conseil : cette évaluation vous permettra d'opter soit pour des mensualités fixes tout au long du prêt soit pour des mensualités variables afin de diminuer la durée du remboursement.
- À la hausse : prenez en compte la progression de vos revenus consécutive à votre évolution professionnelle et à votre ancienneté dans l'entreprise. Vous pourrez trouver ces informations dans la convention collective s'appliquant à votre profession.
- À la baisse : anticipez une proximité de la retraite, une cessation d'activité de l'un des deux pour élever vos enfants, etc.
Important : faites cette même démarche pour les charges. En effet, être propriétaire suppose de nouvelles dépenses (impôt foncier, grosses réparations, charges de copropriété, etc.).
Votre apport personnel
En fonction de votre épargne, de votre plan épargne logement (PEL) ou compte épargne logement (CEL) et de l'aide de votre famille, déterminez le montant de votre apport personnel.
Une banque préconise généralement 20 % d'apport.
Bon à savoir : dans l'hypothèse de taux immobiliers bas, il n'est pas recommandé de mettre un apport personnel important.
À noter : si vous bénéficiez du prêt à taux zéro, il est considéré comme un apport personnel.
2. Chiffrez vos dépenses pour réaliser un plan de financement immobilier
Chiffrez précisément vos dépenses liées au projet immobilier.
Le prix d'achat
Déterminez le prix d'achat majoré :
- des frais de notaire (comptez environ 10 % du prix de vente) ;
- des éventuels frais d'agence (comptez environ entre 5 et 10 % du prix de vente).
Le coût de l'emprunt
Déterminez précisément le coût de l'emprunt, à savoir :
- le cumul des intérêts ;
- le coût global de l'assurance décès-invalidité ;
- les frais de dossier ;
- le coût de garantie ou d'hypothèque.
Les frais annexes
Dans l'ancien, il s'agira éventuellement du coût des travaux.
Si vous construisez, les taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement) ainsi que les coût de raccordement, de bornage, d'étude de sol, etc. doivent être pris en compte pour déterminer le coût de l'opération.
Construire sa maison : prix Lire l'article3. Assurez-vous que votre projet immobilier est compatible avec votre budget
Il faut savoir que le taux d'effort, à savoir le pourcentage maximal que vous pouvez destiner à votre projet, ne doit pas dépasser 33 % de vos ressources.
Vous devez donc prouver à la banque que vous consacrerez moins de 33 % de vos ressources mensuelles au remboursement de votre prêt.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif (c'est-à-dire acheter un bien immobilier que vous allez louer à quelqu'un), le but est de faire une opération blanche. Le loyer que vous percevrez mensuellement devra couvrir votre remboursement de prêt et vos charges, à savoir la taxe foncière (déduction faite de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et l'impôt sur le revenu payé sur les revenus fonciers.
Bon à savoir : vous devrez anticiper les impôts sur le revenu payés au titre des loyers encaissés. Avant tout calcul, choisissez votre régime d'imposition pour une optimisation fiscal. Vous pourrez alors déterminer votre revenu foncier imposable. Ce revenu est soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et à l'impôt sur le revenu en fonction de votre taux marginal d'imposition (tranche la plus haute à laquelle vous êtes taxés).
À vous de jouer : comparez vos ressources à votre projet. Si le remboursement mensuel ne dépasse pas 33 % de vos ressources mensuelles, vous avez toutes les chances de convaincre votre banquier.