Calculer les frais d’un prêt relais

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien mobilier mais que la revente de votre bien actuel prend plus de temps que prévu, la banque peut vous proposer un prêt relais.

Le côté pratique du prêt relais a tendance à faire oublier que son coût peut peser lourd sur la réussite d’une opération immobilière : frais de clôture, de souscription, intérêts intercalaires, etc.

Même en choisissant la formule la moins chère, il est préférable de se livrer à un calcul avant de se lancer. Voici nos conseils étape par étape pour calculer les frais de votre prêt relais.

Zoom sur les coûts du prêt relais

Les prêts relais engendrent les frais suivants :

• Les frais de clôture du crédit immobilier en cours : pénalités de remboursement anticipé, éventuels frais de main levée d’hypothèque.
• Les frais de souscription de la ligne de relais : garantie ou hypothèque, frais de dossier.
• Les frais de maintien de la ligne de relais : intérêts intercalaires.
• Les frais de souscription de l’emprunt servant à acheter le nouveau logement : la garantie (ou hypothèque) et les frais de dossier.
• Les frais d’achat du bien immobilier : frais de notaire, éventuels frais d’agence.

1. Calculez les frais de clôture de votre crédit immobilier en cours

Pénalités de remboursement anticipé

À l’aide de votre tableau d’amortissement, calculez les 2 opérations suivantes :

• 3 % du capital restant dû.
• Somme des intérêts à payer au cours des 6 prochains mois.

Le plus petit montant des 2 opérations correspondra aux pénalités de remboursement anticipé.

Éventuels frais de mainlevée d’hypothèque

Pour calculer les éventuels frais de mainlevée d’hypothèque, consultez votre contrat de prêt relais afin de savoir s’il est cautionné par une garantie ou par une hypothèque.

• S’il s’agit d’une hypothèque, comptez raisonnablement 0,8 % du montant prêté.
• S’il s’agit d’une garantie, aucuns frais ne seront facturés.

2. Calculez les frais de souscription de la ligne de relais

Les frais de souscription de la ligne de relais prennent en compte :

• Les frais de dossier : ils sont négociables et peuvent aller de 200 à 800 €.
• La garantie ou l’hypothèque : tout crédit immobilier doit être cautionné, ce qui coûte généralement en dessous de 1 % du montant du prêt relais.

Le montant de la garantie ou de l’hypothèque se calcule en dernier, lorsque tous les frais relatifs à la souscription de la ligne de relais et à la fermeture du crédit immobilier en cours ont été pris en compte.

3. Calculez les frais d’intérêts intercalaires du prêt relais

Les intérêts intercalaires du prêt relais représentent la rémunération que prend une banque en échange de la mise à disposition d’un crédit relais. Dans la majeure partie des cas, les intérêts intercalaires sont un élément incontournable de ce type de financement, mais leur coût peut s’avérer élevé et handicaper la réussite d’une opération immobilière.

Le taux des intérêts intercalaires est axé sur celui du prêt relais, ce qui signifie que si l’emprunt est accordé à 4 %, les intérêts intercalaires subiront aussi un taux de 4 %.

4. Calculez les frais d’achat du bien immobilier

Lors d’un achat immobilier, il y a également d’autres frais à prendre en compte :

• Frais de notaires : ils incluent taxes et émoluments, il est raisonnable de tabler sur 5 % par rapport au prix de vente du bien immobilier s’il est neuf, et 10 % s’il est ancien.
• Éventuelle commission d’agence : lorsque le nouveau logement a été trouvé via une agence immobilière, celle-ci facturera une commission à l’acheteur.

5. Calculez les frais de souscription de l’emprunt servant à acheter le nouveau logement

Les frais de souscription de l’emprunt servant à acheter le nouveau logement sont de même nature que ceux inhérents à la souscription de la ligne de prêt relais, mais de montants différents.

Ces frais de souscription incluent :

• les frais de dossier ;
• la garantie (ou hypothèque) : elle est basée sur le montant du crédit, tous frais compris (commission d’agence, frais de dossier, frais de notaire).